Genehmigungsplanung: der Einreichplan

1. Der Einreichplan ist Teil der Hausplanung

Bevor ein Haus gebaut werden kann, muss es erst einmal ordentlich und vorschriftsgemäß geplant werden. Die Hausplanung setzt sich aus der Entwurfsplanung (Entwurfsplan), der Einreich- bzw. Genehmigungsplanung (Einreichplan) und der Ausführungsplanung (Ausführungs- bzw. Polierplan) zusammen. Der nach den Wünschen und Vorstellungen des Bauherrn erarbeitete Entwurfsplan enthält Grundrisse, Querschnitte, Fassaden usw. Er verschafft einen ersten Eindruck vom möglichen Aussehen des neuen Neu- oder Anbaus und ermöglicht auch eine erste Kostenschätzung. Auf der Grundlage des Entwurfsplans wird dann der Einreichplan erstellt, der zum Erwerb einer behördlichen Baubewilligung benötigt wird. Ist diese erteilt, wird der Einreichplan zu einer baureifen Zeichnung aufgearbeitet, damit es zur Umsetzung des Hauses kommen kann. So entsteht der Ausführungsplan (auch Polierplan genannt), der Handwerkern einen sicheren Ablauf (die beauftragten Unternehmen erstellen auf seiner Grundlage ihre Werkpläne) und dem Polier bzw. Baustellenleiter einen Überblick über die Baustelle zu ermöglichen soll.

2. Genehmigungsplanung

Zu Beginn der Hausplanung werden in der Entwurfsphase grobe Ideen zu einer Form ausgearbeitet, die sowohl mit den baurechtlichen Vorschriften als auch mit den Wünschen des Bauherrn im Einklang steht. Doch so spannend die Entwurfsphase auch sein mag (manchmal kann der Bauherr beobachten, wie seine ungefähren Ideen in Form eines 3D-Entwurfsplans Gestalt annehmen), wirklich ernst wird es erst mit dem Beginn der Genehmigungsphase, deren Ziel es ist, die behördliche Baugenehmigung für die bauliche Umsetzung zu erwirken. In dieser Phase werden alle für die Baubewilligung benötigten Erhebungen und Abklärungen durchgeführt, alle erforderlichen Zeichnungen und Schriftstücke auf Grundlage des Entwurfes erarbeitet und die gesamte Einreichung koordiniert. Dazu sind genaue Kenntnisse der notwendigen Schritte und der lokalen Bauvorschriften unverzichtbar.

3. Was muss der Einreichplan beinhalten?

Weil das Bauwesen der Landesgesetzgebung unterliegt, unterscheiden sich die genauen Vorschriften und Verfahrensabläufe beim Stellen eines Bauantrags von Bundesland zu Bundesland, ja sogar von Stadt zu Stadt bzw. von Gemeinde zu Gemeinde. Auskunft darüber erhalten Sie bei der zuständigen Behörde (Gemeindeamt, Magistrat). Doch einige Informationen müssen immer im Einreichplan enthalten sein.

Zu diesen Informationen gehören ein Bauansuchen, die Baupläne (in dreifacher Ausführung), die physikalische Baubeschreibung (ebenfalls in dreifacher Ausführung), die Grundbuchzustimmung, eine aktuelle Grundbuchabschrift, ein Nachweis über evtl. Stellplatzverpflichtung, eine Berechnung der Anliegerleistung, ein Gestaltungskonzept für die Außenanlagen, der Kanalanschlussbescheid und die statische Vorbemessung.

Außerdem muss ein Einreichplan auch immer einen Energieausweis und einen Lageplan beinhalten. Der Energieausweis muss von einem Vertreter einer dazu befugten Berufsgruppe erstellt werden muss (z. B. Baumeister oder Zivilingenieure und Ingenieurkonsulenten für Bauingenieurwesen) und beinhaltet verschiedene Kennwerte, welche die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes beschreiben. Der Lageplan wird von einem Geometer (Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen) erstellt. In der Regel wird der Lageplan im Maßstab 1:200, 1 : 250 oder 1 : 500 angefertigt, was ihn von den ebenfalls zum Einreichplan dazugehörigen Grundrissen, Schnitten und Ansichten unterscheidet, denn diese werden im Maßstab 1:100 angefertigt. Auch beim Energieausweis und Lageplan gibt es je nach Bundesland geringfügige Unterschiede.

4. Wo ist der Einreichplan abzugeben?

Die Baugenehmigung wird bei den Gemeinden beantragt, jede Gemeinde hat eine eigene Einreichstelle, wo alle erforderlichen Unterlagen einzureichen sind. In der Stadt Wien ist die zuständige Stelle die MA37.

Die Sachbearbeiter benötigen in der Regel mehrere Wochen, um über die Baubewilligung zu entscheiden. Außerdem werden die Grundstücksnachbarn über das Bauvorhaben informiert (die Einspruchsfrist beträgt 14 Tage). Wenn die Baubewilligung erteilt ist, muss innerhalb der nächsten vier Jahre mit dem Bau begonnen werden, da sonst die Baubewilligung erlischt (in Oberösterreich sind es nur drei Jahre). Mit dem Erteilen der Baubewilligung ist die Rolle des Einreichplans allerdings noch nicht zu Ende, denn er dient (wie eingangs erwähnt) als Grundlage für das Erstellen des Ausführungs- bzw. Polierplans.