Anbau an bestehendes Haus

1. Welchen Zweck hat ein Hausanbau?

1.1 Die Nutzung des Anbaus

Bevor Sie mit der Errichtung eines Hausanbaus beginnen, müssen Sie den Nutzungszweck des neuen Gebäudeteils genau definieren. Ein nicht näher bestimmter Wunsch nach mehr Wohnraum ist in der Regel kein ausreichender Grund für ein solches Bauprojekt. Ob Arbeitszimmer, Hauswirtschaftsraum, zusätzliches Badezimmer oder Heizraum – Sie müssen immer genau wissen, wofür der Anbau an das bestehende Haus genutzt werden soll. An- oder Zubauten dienen grundsätzlich dazu, die Wohnfläche eines bestehenden Hauses zu vergrößern, was bedeutet, dass sie meistens für Wohnräume wie Küche, Esszimmer und Wohnzimmer vorgesehen sind. Da alte Häuser meist ziemlich starrere Grundrisse haben, werden im Bestand Schlaf- und Wirtschaftsbereiche platziert, während im neuen Anbau ein großes, offenes und helles Wohnzimmer untergebracht wird.

1.2 Der Anbau ist eine funktionale Ergänzung des Bestandsgebäudes

Weil sich der neue Erweiterungsbau funktional an das bestehende Gebäude anpassen und mit ihm zu einem Ganzen verbinden muss, ist es sehr wichtig, eine klare Entscheidung über die Funktion des Anbaus zu treffen. Diese Entscheidung beeinflusst auch die Lage des Anbaus, seine Größe und Grundrissgestaltung; wenn der Anbau an das bestehende Haus für die Küche vorgesehen ist, ist es sinnvoll, ihn mit dem restlichen Wohnraum oder zumindest dem im Bestand befindlichen Esszimmer zu verbinden, sodass es keineswegs egal ist, wo er gebaut wird. Solche Anschlüsse des Anbaus an den Bestand sind jedoch aufgrund der einzuhaltenden Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen und dem Grundriss des Bestandsgebäudes oft nicht realisierbar. Auf die Vor- und Nachteile eines Hausanbaus wird weiter unten näher eingegangen.

2. So planen Sie einen Anbau an ein bestehendes Haus

2.1 Gesetzliche Auflagen für Erweiterungsbauten

Die ersten Faktoren, die bei der Planung einer Gebäudeerweiterung zu beachten sind, sind die Außenmaße des Hauses und die Lage des Anbaus. Falls sich das Bestandshaus zu nah an der Grundstücksgrenze befindet, ist ein Anbau aus Platzgründen eigentlich nicht möglich. Deshalb sollten Sie im Vorfeld beim zuständigen Bauamt alle erforderlichen Informationen einholen. Zu beachten sind die vorgeschriebenen Abstände zu den Grundstücksgrenzen, die zulässige Bauhöhe und Dachneigung, sowie das allgemeine Erscheinungsbild, das das Gebäude mit seinem neuen Anbau abgeben muss. Diese Kriterien sind in einigen Bundesländern und Gemeinden strenger definiert als in anderen.

Bevor mit dem Zeichnen von Plänen begonnen werden kann, muss sichergestellt werden, dass die Erweiterung des Hauses mit ihren Abmessungen nicht in den Bereich des Grundstücks eingreift, auf dem aufgrund des vorgeschriebenen Mindestabstands des Gebäudes zum Nachbargrundstück nicht gebaut werden darf.

2.2 Architektonische Planungskriterien

Zu den wichtigen Planungsfaktoren gehören auch die Größe und Form des Innenraumes des Hausanbaus. Hierbei spielen die Gewohnheiten und Bedürfnisse der Nutzer die wichtigste Rolle. Wenn Sie z. B. in der Wohnung nicht ausreichend Platz für Gäste haben, kann ein Anbau eine ausgezeichnete Lösung sein. Ein im Anbau untergebrachter Raum für Geselligkeit und verschiedene Feiern löst Ihren Platzmangel effektiv. Und natürlich müssen Sie bei der Planung des Hausanbaus immer auch die Besonnung des neuen Innenraumes im Blick haben.

2.3 Verbindung des Anbaus mit dem Bestandsgebäude

Bei der Planung eines neuen Anbaus müssen Sie sich gut überlegen, wie dieser an das bestehende Gebäude angebunden werden soll. Eine besondere Situation ergibt sich, wenn das Bestandsgebäude ein Hoch- oder Tiefparterre besitzt. Hochparterre-Wohnungen liegen in der Regel etwa ein halbes Geschoss über der Erde, Tiefparterre-Wohnungen liegen dagegen teilweise unterhalb der Erdoberfläche, haben aber oft noch Fenster oberhalb der Erde (dadurch unterscheiden sich von einem herkömmlichen Keller). In solchen Fällen muss ein Anbau, der ebenerdig auf dem Grundstück liegen und eine Verbindung zum Garten besitzen soll, über eine Treppe mit dem Bestandsgebäude verbunden werden.

Es ist auch zu überlegen, wie die Erweiterung des Hauses optisch mit dem bestehenden Gebäude zu verbinden ist: Soll sie sich buchstäblich mit ihrer ganzen Seite daran anlehnen, oder soll sie vom Bestandsgebäude abgegrenzt und lediglich über einen Flur damit verbunden sein?

3. Baubewilligung für den Hausanbau

Die Errichtung eines Erweiterungsbaus gilt genau wie ein größerer Umbau eines Gebäudes als großes Bauvorhaben und ist immer bewilligungspflichtig. Das bedeutet, dass Sie einen Antrag auf eine Baubewilligung stellen müssen, für den Sie dieselben Unterlagen benötigen wie für die Errichtung eines Neubaus (Einreichplan). Hierbei ist zu beachten, dass das Baurecht der Landesgesetzgebung unterliegt, weshalb sich die genauen Vorschriften von Bundesland zu Bundesland und sogar von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden. Es macht auch einen Unterschied, ob lediglich ein Wintergarten angebaut werden soll (solche Bauvorhaben sind oft nur anzeigepflichtig) oder ob der Bau eines zum Wohnen gedachten (eventuell mehrstöckigen) Erweiterungsbaus geplant ist.

4. Vorteile eines Zubaus

4.1 Die Lösung für Wohnraummangel

Der Hauptvorteil, an den die allermeisten Menschen beim An- oder Zubau denken, ist die Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Durch einen Zubau erhält das Haus mehr Wohnfläche, wodurch sich die Wohnqualität im Gebäude erhöht. Möglicherweise findet im neuen Zubau sogar die ganze Familie eines Ihrer Kinder Platz. Dies kann eine besonders günstige Lösung sein, da junge Familien aufgrund der rasant steigenden Immobilienpreise oft Schwierigkeiten haben, sich ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen.

4.2 Ein Anbau an ein Haus ist eine Immobilieninvestition

Die Steigerung des Immobilienwerts zählt neben dem zusätzlichen Wohnraum zu den Hauptvorteilen eines Anbaus. Dennoch birgt die Errichtung eines Erweiterungsbaus einige Fallen. So ist es beispielsweise unbedingt notwendig, vor Beginn des Projekts das maximale Budget für den Hausanbau festzulegen, damit man sich während des Bauprozesses nicht zum Kauf von teuren Materialien und Einrichtungsgegenständen hinreißen lässt. Ganz am Anfang muss auch der Marktwert der Immobilie vor Baubeginn und nach Beendigung des Zu- oder Umbaus ermittelt werden. Die Differenz zwischen diesen beiden Preisen stellt den Geldbetrag dar, den Sie für den Bau des Anbaus ausgeben können, damit das Bauvorhaben wirtschaftlich bleibt. Nur so erhalten Sie im Falle eines Verkaufs der Immobilie den investierten Betrag zurück.

5. Anbau am Haus – Nachteile

5.1 Anbau am Haus: ein Negativtrend

Die Errichtung eines Anbaus an ein altes Haus ist heutzutage ein Negativtrend, der vor allem auf zu hohe Immobilienpreise zurückzuführen ist, aufgrund derer es sich viele junge Menschen nicht leisten können, aus dem Elternhaus auszuziehen. Dadurch entsteht Platzmangel, der die Bewohner sozusagen zum Bau einer Gebäudeerweiterung zwingt. Häufig liegt der Grund für die Errichtung eines Anbaus auch in einer schlechten Aufteilung und mangelhaften Funktionalität der Räumlichkeiten des bestehenden Gebäudes.

5.2 Unvereinbarkeit mit dem Bestandsbau

Ein großer potenzieller Nachteil der Erweiterung eines Hauses liegt darin, dass der Anbau bei schlechter Planung möglicherweise nicht mit dem restlichen Gebäude vereinbar sein wird. Ein schlecht geplanter Anbau fügt sich nicht gut in seine Umgebung ein und zerstört das gesamte ursprüngliche Erscheinungsbild des bestehenden Gebäudes. Damit der Anbau einerseits benutzerfreundlich ist und andererseits das Grundstück nicht optisch abwertet, sollten Sie ihn von einem Architekten planen lassen. Jeder Architekt achtet darauf, dass der Anbau im gleichen Stil und mit den gleichen Materialien erbaut wird, die schon für das bestehende Gebäude verwendet werden. Allerdings reichen die gleiche Farbe, die gleichen Materialien und die gleiche Dachneigung sicherlich nicht aus, um den Anbau vollständig mit dem Bestandsgebäude in Einklang zu bringen. Die Verbindung des Anbaus mit dem Haus ist immer ein komplexes Bauproblem, dessen Lösung die Mitarbeit eines Experten erfordert. Wenn der Hausanbau nicht fachgerecht mit dem Bestand verbunden wird, können sich leicht Wärmebrücken bilden.

5.3 Hausanbau als separate Wohneinheit

Wenn im Hausanbau eine separate Wohneinheit geplant ist, wird der gesamte Bauablauf des Erweiterungsbaus noch komplizierter. In diesem Fall wird aus einem Einfamilienhaus ein Zweifamilienhaus. Eine solche Änderung ist natürlich bewilligungspflichtig und aller Voraussicht nach werden Sie für die neue Wohnung auch neue Anschlussgebühren für Wasser, Strom und Gas zahlen müssen.

5.4 Reduzierung der Grünfläche auf dem Grundstück

Ein zusätzlicher Nachteil von Zubauten ist die Minderung der Grundstücksqualität, da dem Grundstück etliche Quadratmeter Grünfläche weggenommen werden. Große Grünflächen sind heute vielerorts eine Seltenheit, was sich maßgeblich auf die Wohnqualität und auch auf den Immobilienwert auswirkt. Ein ungünstig platzierter Anbau an das Haus kann auch den Ausblick aus den Räumlichkeiten des Bestandsgebäudes versperren oder die Verbindung zwischen Bestand und Außenbereich beeinträchtigen.

5.5 Beauftragen Sie einen Architekten

Lässt sich die Errichtung eines Anbaus am Haus nicht vermeiden, sollten Sie sich von einem Experten bzw. einem Architekten zu Erweiterungsbauten und den zur Verfügung stehenden Optionen beraten lassen. Abschließend ist zu betonen, dass der Anbau niemals zu 100 % funktionell mit dem restlichen Innen- und Außenraum verbunden sein und auch nicht vollständig mit dem Bestand verfließen kann.

6. Wie viel kostet ein Hausanbau?

Die Kosten für einen Hausbau hängen immer von den individuellen Voraussetzungen ab und lassen sich daher nicht generell beziffern. Die Baukosten werden durch zahlreiche Faktoren bestimmt: Größe des Anbaus (inkl. Grundriss und Geschosszahl), Lage des Gebäudes (unterschiedliche Kosten in verschiedenen Gebieten), Bodenbeschaffenheit des Grundstücks, Dachform des Anbaus, Rahmenbedingungen, Ausstattungsniveau des Anbaus und geplante Nutzung des Anbaus (ob z. B. Küche und Sanitärinstallationen notwendig sind). Hinzu kommen die Kosten für den Architekten, den Prüfstatiker und die Baubewilligung. In den meisten Fällen bedeutet dies Kosten von 1.000 bis 1.800 EUR/m². Ein Anbau mit einer Grundfläche von 20 m² kostet also je nach individuellen Wünschen zwischen 20.000 und 36.000 EUR.

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