Wichtiges zum Thema Hausbau: Planung, Baufirma und Bauphasen

1. Planung

1.1 Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung

Bei der Planung geht es um Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung und Ausführungsplanung. Im Unternehmen Top Projekt Bau Management e.U. wird uns erklärt, dass die erste Stufe jeder Hausplanung ein Entwurfsplan (oft in Form eines 3D Plans) mit Grundrissen, Querschnitten, Fassaden usw. bildet. Auf der Grundlage des Entwurfsplans wird in der Phase der Genehmigungsplanung ein Einreichplan erstellt, der den Behörden vorgelegt wird, um eine Baubewilligung zu erhalten (Baubewilligungen müssen bei den Gemeinden beantragt werden, in Wien hingegen bei der MA37). Er beinhaltet ein Bauansuchen, die Baupläne für das Bauverfahren in dreifacher Ausführung, eine aktuelle Grundbuchabschrift, eine Grundbuchzustimmung und etliche andere Unterlagen.

1.2 Ausführungsplanung

Nach dem Erwerb der Baubewilligung muss der Einreichplan zu einer baureifen Zeichnung aufgearbeitet werden, damit es zur Umsetzung des Hauses kommen kann. So entsteht der Ausführungsplan (auch Polierplan genannt), der Handwerkern einen sicheren Ablauf (die beauftragten Unternehmen erstellen auf seiner Grundlage ihre Werkpläne) und dem Polier bzw. Baustellenleiter einen Überblick über die Baustelle zu ermöglichen soll. Der Ausführungsplan enthält Bemaßungen, Angaben zu Durchbrüchen in Wänden und Decken, Tür- und Fenstergrößen sowie Materialangaben und Oberflächenqualitäten. Außerdem werden für komplexe Bauteile Detailpläne in größerem Maßstab erstellt (Stiegenplan, Fensterdetails, Dachanschlüsse, Fassadenschnitt usw.).

1.3 Bauleistungsverzeichnis

Damit Bauunternehmer bzw. Baufirmen ihre Angebote erstellen können, benötigen sie ein Bauleistungsverzeichnis. Es ist nämlich schwer, nur auf der Grundlage eines Ausführungsplans überhaupt Angebote zu erhalten. Ohne eine Ausrechnung der Materialmengen erfordert die Vorbereitung eines Angebots nämlich sehr viel Zeit. Das Bauleistungsverzeichnis kann entweder vom planenden Architekten als Teil des Ausführungsplans, oder von einem spezialisierten Anbieter für Bauleistungsverzeichnisse angefertigt werden. Wichtig ist, dass das Leistungsverzeichnis möglichst detailliert und genau ist, denn ein professionell durchdachtes Verzeichnis aller Leistungen, Gewerke und Materialmengen ermöglicht zum einen eine genaue Kostenschätzung ohne Mehrkosten-Überraschungen in der Ausführungsphase und zum anderen das Sammeln vergleichbarer Angebote von Bauausführenden. Angebote, die ohne ein Leistungsverzeichnis erstellt werden, sind lediglich pauschale Schätzungen und der Ausführende wird während des Bauens durch Vertragsanhänge den Preis erhöhen.

2. Ein hochwertiges Bauunternehmen finden

Bauherren überlassen die Organisation des Bauprojekts, einschließlich der Wahl des Ausführenden und der Aufsicht oft dem ausgewählten Architekturbüro. Ähnlich ist es beim Kauf bzw. Bau eines schlüsselfertigen Montagehauses, wo der Anbieter das Verfahren von der Parzellenbesichtigung bis zur Finalisierung führen kann. Falls Sie den Hauptausführenden (oder mehrere Einzelausführende) jedoch selber auswählen wollen, ist es sehr wichtig, dies systematisch zu tun und nach Möglichkeit in Zusammenarbeit mit einer unabhängigen Baufachkraft oder einem auf der Grundlage seiner Referenzen ausgewählten Aufsichtsführenden. Ausführende für die einzelnen Phasen allein auszusuchen und deren Arbeit zu koordinieren stellt sich in der Praxis oft als Fehler heraus. Denn auf diese Weise kommt es oft zu Verzögerungen der Arbeiten, es gibt weitaus mehr Komplikationen und Abweichungen von den ursprünglichen Preisen, was zu einer erheblichen Verteuerung des Baus führen kann. In dieser Hinsicht ist die Entscheidung für einen Hauptausführenden mit Subunternehmern die bessere Wahl. Dadurch überträgt sich die Verantwortung für Arbeitskoordinierung sowie Einhaltung der Terminpläne und Kosten auf den Hauptausführenden. Außerdem können Sie als Bauherr alle eventuell auftretenden Probleme auf Basis eines einzigen Vertrags behandeln. Vor allem kommt es aber darauf an, bei der Wahl eines Auftragnehmers – so wie bei der Wahl eines Planers und eines Aufsichtsführenden – seine Referenzen zu überprüfen; eine willkommene Hilfe hierbei sind Erfahrungen von Freunden und Bekannten.

2.1 Empfehlungen und das Internet

Wenn Sie Zeit haben und Menschen kennen, die bereits ein Haus gebaut haben, fragen Sie sie danach, welche Baufirma sie ausgewählt haben und wie zufrieden sie waren. Am besten ist es, wenn Sie auch einen Einblick in die Angebote und Rechnungen erhalten können. Wenn dieser Hausbau jedoch mehr als fünf Jahre zurückliegt, sind die Angaben bereits veraltet und daher nicht mehr relevant. Einfacher und schneller lässt sich ein Bauunternehmen im Internet finden. Sie sollten immer nach Baufirmen in Ihrer Nähe suchen, damit die Transportkosten den Preis nicht erhöhen. Sie sollten jedes Unternehmen überprüfen. Seien Sie darauf aufmerksam, wie viele Jahre das Unternehmen bereits am Markt präsent ist, was für Referenzen es im Internet hat und schließlich, ob eventuell Kontensperren vorliegen.

2.2 Anfrage senden

Senden Sie allen infrage kommenden Firmen eine Anfrage, am besten gleichzeitig. Vergessen Sie nicht alle Dateien mit den erforderlichen Unterlagen anzuhängen. Auf ein Angebot für den Bau bis zur 3. Bauphase (mehr dazu unten) werden Sie zwei bis drei Wochen warten müssen, wenn Sie die Firmen jedoch nicht auch telefonisch kontaktieren, werden Sie vielleicht überhaupt kein Angebot erhalten. Seien Sie geduldig, denn das Erstellen eines Angebotes nimmt den Ausführenden viel Zeit in Anspruch und das ist für sie auch eine unbezahlte Arbeit.

2.3 Angebote vergleichen

Wir raten dazu, höchstens fünf Angebote zu sammeln. Es hat keinen Sinn bei allen Bauunternehmern in der Region anzufragen. Nachdem Sie die Angebote erhalten haben, machen Sie eine Zusammenfassung und schließen Sie jene Anbieter aus, deren Preise mehr als 20 % oberhalb oder unterhalb des Durchschnitts liegen. Erstere haben nämlich überteuerte Preise, während Letztere Dumping praktizieren.

2.4 Treffen mit dem Ausführenden

Nachdem Sie zwei oder drei optimale Angebote ausgewählt haben, ist es ratsam, ein Treffen mit den Bauunternehmern zu vereinbaren. Vor dem Treffen sollten Sie das Angebot ausdrucken und Ihre Fragen vorbereiten. Sie sollten den Bauunternehmer nach seinen Referenzen, dem schnellstmöglichen Termin für den Baubeginn und nach Bankgarantien fragen, aber auch danach, was für eine Garantie er auf seine Arbeiten geben kann, abgesehen von der Garantie des Materialherstellers. Wenn Sie Zeit haben, sollten Sie sich einige der von ihm gebauten Häuser ansehen und sich von der Ausführung im Detail und als Ganzes ein Bild machen. Bei der Auswahl eines Bauunternehmers ist ein Vertrauensverhältnis sehr wichtig. Der Preis ist nicht alles, vieles lässt sich noch optimieren. Es ist vor allem wichtig zu wissen, dass der Bauunternehmer Ihr Haus, in dem Sie Jahrzehnte lang wohnen werden, qualitativ hochwertig ausführen wird.

3. Die sieben Bauphasen beim Hausbau

Wenn eine Baufirma gefunden ist, geht es ans Bauen. Im Unternehmen Top Projekt Bau Management e.U. weist man uns darauf hin, dass nach der Planung und der Organisation der Baustelle, sowie der Aushebung der Baugrube der Hausbau in sieben Phasen durchgeführt wird. Hier gibt es einen kurzen Überblick darüber.

In Phase 1 geht es um die Gründung bzw. die Errichtung des Fundaments. Es gibt mehrere Arten von Fundamenten, am häufigsten sind Punkt- oder Einzelfundamente, Streifenfundamente, Plattenfundamente oder Sohlplatten (auch Fundamentplatten oder Bodenplatten genannt) sowie Kellerwannen. Jede Fundamentart hat ihre Vor- und Nachteile, weshalb Sie sich von Experten beraten lassen sollten, welches Fundament für Ihr Projekt am geeignetsten ist.

In Phase 2 wird der Rohbau ausgeführt. Zuerst werden wichtige Bauteile wie Grundmauern aufgestellt, dann werden Wände, Kamine und Geschossdecken ausgeführt und der Dachstuhl aufgesetzt.

In Phase 3 wird der Dachstuhl gebaut und das Dach gedeckt. Hierbei kann auch eine Wärmedämmung am Dach ausgeführt werden, um das Haus energieeffizienter zu machen. Außerdem werden in dieser Bauphase die Rohinstallationen in den Bereichen Haustechnik und Elektrik ausgeführt. Die Kosten für die zweite und dritte Phase können ungefähr 40 % der Gesamtkosten beim Hausbau darstellen.

In Phase 4 erfolgt der Einbau von Fenstern, Außentüren und Garagentoren. Darüber hinaus wird in dieser Bauphase der Estrich ausgeführt und der Innenputz aufgetragen.

In Phase 5 geht es um die Gestaltung des Wohnraums. In dieser Phase werden Maler- und Spachtelungsarbeiten im Innenbereich ausgeführt, Boden- und Wandbeläge verlegt, sowie Geländer und Handläufe montiert. Jetzt erfolgt auch die Fertigstellung der Elektrik (Schalter, Taster, Steuerung) und Haustechnik (Heizung, Lüftung, Sanitär, Klima usw.).

In Phase 6 wird die Außenfassade ausgeführt und das Haus wird mit Möbeln bestückt. Jetzt ist das Haus bezugsfertig.

In Phase 7 wird noch die Umgebung des Hauses gestaltet. Hierzu gehört die Gestaltung der Außenanlagen (Einfriedungen, Tore usw.) und des Gartens. Auch die Pflasterung und/oder Asphaltierung von Außenflächen sind jetzt an der Reihe.