Örtliche Bauaufsicht (ÖBA): Aufgaben und Kosten

1. Wann ist eine örtliche Bauaufsicht erforderlich?

Die örtliche Bauaufsicht (kurz ÖBA) steuert die Bauausführung bei Bauarbeiten (Rohbau und Ausbau). Bauherren sind in der Regel Laien, weshalb sie nicht das nötige Wissen besitzen, die Bauausführung zu steuern, Ausführungsfehler rechtzeitig zu erkennen und die bei der Abwicklung von Bauvorhaben immer wieder auftretenden Komplikationen direkt vor Ort zu lösen. Deshalb muss das Projekt von einem befugten und qualifizierten Bauaufsichtsführenden begleitet werden. Die ÖBA ist eine unabhängige Bauaufsicht, deren Aufgabe darin besteht, die Baumaßnahmen vor Ort zu koordinieren, zu kontrollieren und zu überwachen. Bei komplexeren Projekten mit einem höheren Anteil an Haustechnikleistungen ist neben der ÖBA für die Bauarbeiten auch eine eigene örtliche Bauaufsicht für den Bereich Haustechnik, Elektro bzw. maschinentechnische Ausrüstung zu empfehlen.

2. Die ÖBA vertritt die Interessen des Bauherrn

Die ÖBA vertritt die Interessen des Bauherrn und handelt ausschließlich in seinem Auftrag. Sie ist von Anfang bis Ende der Bauphase vor Ort präsent und übt das Hausrecht auf der Baustelle aus. Darin besteht der Hauptunterschied zwischen örtlicher Bauaufsicht und Bauleitung, denn der Bauleiter ist im Regelfall für eine ausführende Firma tätig. Dieser Unterschied kann mitunter zu Konflikten führen, insbesondere dann, wenn es um Mehrkostenforderungen (MKF) geht.

3. Eine gute Bauaufsicht finden

Die ÖBA wird vornehmlich von Ziviltechnikern, Ingenieurbüros oder Baumeistern durchgeführt. Um diese komplexe und verantwortungsvolle Tätigkeit durchführen zu können, sind neben der entsprechenden Ausbildung auch Erfahrungswerte enorm wichtig. Fachleute mit Erfahrung im Bereich der örtlichen Bauaufsicht können den Bauherrn besser beraten und schneller auf potenzielle Probleme hinweisen. Außerdem ist es empfehlenswert, sich für einen lokalen Anbieter für ÖBA mit Nähe zur Baustelle zu entscheiden.

4. Was sind Aufgaben der ÖBA?

4.1 Koordination und Überwachung des Bauablaufs

Zu den wichtigsten Aufgaben der ÖBA gehören die Bauüberwachung und Koordination, womit die Vertretung der Interessen des Bauherrn und die Ausübung des Hausrechtes gemeint ist. Die ÖBA muss darauf achten, dass die Bauarbeiten ist in Übereinstimmung mit den behördlichen Vorschreibungen und einschlägigen Vorschriften, dem Bauvertrag, der Leistungsbeschreibung und den Ausführungsplänen verlaufen. Zudem müssen alle am Bauprojekt beteiligten Auftragnehmer koordiniert und alle Lieferungen kontrolliert werden. Auch die Besprechungsabwicklung und der Abruf von Regieleistungen obliegen der ÖBA.

4.2 Überwachung des Terminplans, der Kosten und der Qualität

Die zweite, wichtige Aufgabe der ÖBA ist die Termin- und Kostenverfolgung. Hier geht es als Erstes um das Aufstellen, Fortschreiben und Terminüberwachung (Soll-Ist-Vergleich) mit Melde- und Hinweispflicht bei Terminüberschreitungen. Dazu gehört auch eine Mitwirkung an der Kostenüberwachung (Liefern von entsprechenden Daten) und der Kostenfeststellung. Des Weiteren werden die in der Planung dargestellten Qualitätsstandards überprüft und im Rahmen der Prüf- und Warnpflicht wird eine Qualitäts- und Maßkontrolle durchgeführt.

4.3 Rechnungsprüfung und Bearbeitung von Mehr- und Minderkostenforderungen

Die ÖBA kontrolliert die Aufmaßermittlung und -zusammenstellung (z. B. Aufmaßblätter) der ausgeführten Bauleistungen. Außerdem kümmert sie sich um die Prüfung der Rechnungen, die Prüfung und Anrechnung von Regieleistungen und das Feststellen der anweisbaren Teil- und Schlusszahlungen. Besonders wichtig ist auch die Mitwirkung an der Behandlung von Mehr- und Minderkostenforderungen. 

4.4 Mängelfeststellung und Abnahmen 

Die Feststellung und Zuordnung von Bauschäden während der Bauphase, die Feststellung und Auflistung der Gewährleistungsfristen und die Feststellung von Mängeln gehören ebenfalls in den Aufgabenbereich der ÖBA. Hinzu kommen die Aufzeichnung des Baugeschehens, die Informations- und Archivierungsfunktion, die Prüfung der von den ausführenden Unternehmen zu erstellenden Dokumentation auf Vollständigkeit, die Mitwirkung an der Abnahme der Bauleistungen, das Stellen eines Antrags auf behördliche Abnahme und die Teilnahme daran.

4.5 Optionale Leistungen

Wie wir gesehen haben, ist das Leistungsbild der ÖBA äußerst vielschichtig. Neben den oben genannten Grundleistungen können auch optionale Leistungen vereinbart werden, wie etwa die Führung eines Prüfbuchs, das Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen oder das Verfassen von Berichten nach den speziellen Vorgaben des Auftraggebers. Grundsätzlich ist bei jedem Projekt spezifisch zu prüfen, welche Leistungen tatsächlich erforderlich sind und in welchem Umfang diese optionalen Leistungen zu vereinbaren sind.

Sehr wichtig ist es, darauf zu achten, dass sich die Funktionen und Verantwortungsbereiche der vom Bauherrn bei einem Bauvorhaben eingesetzten Personen (z. B. Bauaufsichtsführender und Baukoordinator) nicht überschneiden, was leider bei vielen Bauprojekten vorkommt. Deshalb sollte ein Projekthandbuch verfasst werden, in dem klar definiert ist, wer, in welchen Bereichen, zu welchen Vertretungshandlungen für den Bauherrn befugt ist.

5. Örtliche Bauaufsicht – Kosten

Die Ausübung der örtlichen Bauaufsicht ist eine sehr anspruchsvolle Aufgabe, die gut ausgebildete Fachleute erfordert, was sich auch bei den Kosten bemerkbar macht. Der wichtigste Kostenfaktor ist der vereinbarte Leistungsumfang, da neben den Grundleistungen ein breites Spektrum an optionalen Leistungen existiert. Die grundlegendste Bauaufsicht ohne jegliche optionalen Leistungen kostet in günstigsten Fall etwa 1.500 EUR, normalerweise ist aber mit Preisen von 5.000 bis 7.000 EUR zu rechnen. Oftmals ist die ÖBA noch teurer. Diese Kosten mögen auf den ersten Blick hoch erscheinen, doch vergessen Sie nicht, dass es hier darum geht, das Bauvorhaben auf professionelle Weise abzusichern.