Häufig gestellte Fragen zur örtlichen Bauaufsicht (ÖBA)
Was ist sie Aufgabe der örtlichen Bauaufsicht?
Die örtliche Bauaufsicht (kurz ÖBA) ist eine unabhängige Bauaufsicht, deren Aufgabe darin besteht, die Baumaßnahmen vor Ort zu koordinieren und zu kontrollieren. Die ÖBA fungiert als Interessensvertretung des Bauherrn auf der Baustelle und überwacht, ob das Gebäude in Übereinstimmung mit den Plänen und in der vertraglich festgesetzten Qualität sowie unter Einhaltung der geltenden Vorschriften errichtet wird.
Wer darf die örtliche Bauaufsicht führen?
Die örtliche Bauaufsicht darf nur von entsprechend befugten und qualifizierten Personen oder Unternehmen angeboten und erbracht werden. Dazu gehören Berufsgruppen wie Ziviltechniker, Baumeister, Bauingenieure oder Ingenieurbüros. Es ist darauf hinzuweisen, dass die ÖBA zu jenen Tätigkeiten gehört, bei der Erfahrung eine besonders große Rolle spielt.
Welche Leistungen beinhaltet die örtliche Bauaufsicht?
Die wichtigsten Aufgaben der örtlichen Bauaufsicht sind die Koordination und Überwachung des Bauablaufs, die Überwachung des Terminplans, der Kosten und der Qualität, die Rechnungsprüfung und Bearbeitung von Mehrkostenforderungen (MKF) sowie Mängelfeststellung und die Mitwirkung an der Abnahme. Neben diesen Grundleistungen können auch optionale Leistungen vereinbart werden, wie etwa die Führung eines Prüfbuchs, das Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen oder das Verfassen von Berichten nach den speziellen Vorgaben des Auftraggebers. Der zu empfehlende Leistungsumfang ist je nach Projektart unterschiedlich. Bei sehr anspruchsvollen Projekten mit einem höheren Anteil an Haustechnikleistungen ist neben der ÖBA für die Bauarbeiten auch eine eigene örtliche Bauaufsicht für den Bereich Haustechnik, Elektro bzw. maschinentechnische Ausrüstung zu empfehlen.
Wie wird die örtliche Bauaufsicht ausgeführt?
Die örtliche Bauaufsicht erfolgt durch regelmäßige Besuche der aufsichtsführenden Person auf der Baustelle. Die ÖBA begleitet und überwacht den Baufortschritt sowie die Einhaltung der Pläne, des Zeitplans und der Bauvorschriften vor Ort und nimmt dazu auch Einsicht in die entsprechenden Unterlagen.
Wie wählt man eine gute ÖBA aus?
Die Auswahl eines Bauaufsichtsführenden hängt von mehreren Faktoren ab. Neben einer entsprechenden Ausbildung sind Erfahrungswerte, Unabhängigkeit und Unparteilichkeit sowie die Nähe zur Baustelle, Kenntnisse der örtlichen Vorschriften und natürlich auch das Leistungsangebot und der Preis die wichtigsten Entscheidungskriterien. Wir raten auf jeden Fall dazu, mehrere Angebote einzuholen, diese miteinander zu vergleichen und sich für das Angebot eines erfahrenen Bauaufsichtsanbieters mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis zu entscheiden.
Ist die ÖBA auf der Baustelle gesetzlich vorgeschrieben?
Die Beauftragung einer örtlichen Bauaufsicht ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, allerdings raten wir dringend dazu, sich dafür zu entscheiden – schließlich geht es hier darum, das Gelingen des Ihres Bauvorhabens auf professionelle Weise abzusichern. Fürchten Sie nicht die durch die ÖBA entstehenden Mehrkosten, denn der Nutzen einer kompetenten Aufsichtsperson auf der Baustelle, die in Ihrem Interesse handelt, überwiegen die Kosten bei Weitem.
Wird durch die ÖBA die Ausführungsqualität auf der Baustelle verbessert?
Ohne Zweifel. Die ÖBA kontrolliert die Qualität der Ausführung sowie die Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen, des Ausführungsplans (einschließlich der in der Planung dargestellten Qualitätsstandards), der Vorgaben in der Baubewilligung und der einschlägigen Vorschriften. Darüber hinaus führt die ÖBA im Rahmen der Prüf- und Warnpflicht eine Qualitäts- und Maßkontrolle durch. Dadurch wird nicht nur das Risiko von Fehlern und Mängeln, sondern auch das Gefahrenpotenzial auf der Baustelle reduziert.
Wie werden Streitigkeiten zwischen Auftragnehmer und ÖBA gelöst?
Bei Streitigkeiten zwischen den Auftragnehmern und der ÖBA wird zunächst versucht, durch Absprache und Abstimmung eine Lösung zu finden. Zu diesem Zweck können Treffen organisiert werden, bei denen die Meinungsverschiedenheiten besprochen und Lösungsansätze gesucht werden. Für den Fall, dass ein Streitfall nicht einvernehmlich gelöst werden kann, können alternative Streitbeilegungsmethoden wie Mediation oder – wenn es nicht anders geht – eine gerichtliche Streitschlichtung eingesetzt werden.
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