1. Was ist die ÖBA – örtliche Bauaufsicht?

Der Begriff „örtliche Bauaufsicht“ (kurz ÖBA) bezeichnet die unabhängige Bauaufsicht, die zur Kontrolle und Steuerung der Bauausführung erforderlich ist. Hausbau ist ein höchst anspruchsvolles Unterfangen, bei dem in Handumdrehen Komplikationen auftreten können, die schnell und effizient direkt vor Ort gelöst werden müssen. Außerdem muss sichergestellt werden, dass das Gebäude an Ende in Qualität und Ausführung sowohl den Vorstellungen des Bauherrn als auch den geltenden Baustandards entspricht. Doch Bauherren sind in der Regel Laien und deshalb nicht in der Lage ein komplexes Bauprojekt bis ins Detail zu überwachen und eventuelle Fehler bei der Ausführung zu erkennen. Deshalb ist es umso wichtiger, das Bauprojekt von einem befugten und qualifizierten Bauaufsichtsführenden begleiten zu lassen. Die Aufgabe der örtlichen Bauaufsicht (kurz: ÖBA) besteht in der Koordinierung, Kontrolle und Überwachung der die Baumaßnahmen vor Ort. Im Klartext bedeutet das die Überwachung des Zusammenwirkens aller beteiligten Unternehmen und die terminliche Bauausführung. Dabei vertritt die ÖBA die Interessen des Bauherrn und übt das Hausrecht auf der Baustelle aus. Deshalb ist eine vertrauenswürdige Partnerschaft mit dem Bauherrn sehr wichtig. Die ÖBA ist von Anfang bis Ende der Bauphase vor Ort präsent und fungiert als eine Art Informationsmittelpunkt mit Kontakt zu sämtlichen am Bau beteiligten Firmen.

2. Wer darf die örtliche Bauaufsicht verrichten?

Die örtliche Bauaufsicht ist eine verantwortungsvolle Tätigkeit und darf deshalb lediglich von entsprechend befugten und qualifizierten Personen oder Unternehmen angeboten und erbracht werden. Neben der entsprechenden Ausbildung sind auch Erfahrungswerte von enormer Bedeutung. Deshalb wird die ÖBA überwiegend von Ziviltechnikern, Ingenieurbüros oder Baumeistern durchgeführt. Der Bauaufsichtsführende ist ausschließlich seinem Auftraggeber, also dem Bauherrn, verpflichtet und vertritt einzig dessen Interessen.

3. Welche Aufgaben gehören zur ÖBA?

Kurz gesagt: Die ÖBA kontrolliert und steuert die Bauausführung vor Ort, wobei sie die Interessen des Bauherrn vertritt. Sie überwacht, ob das Gebäude in Übereinstimmung mit den Plänen in der vertraglich festgesetzten Qualität sowie unter Einhaltung der geltenden Vorschriften errichtet wird. Des Weiteren steuert sie das Zusammenwirken der beteiligten Unternehmen und achtet darauf, dass der Terminplan eingehalten wird.

Das Leistungsbild der ÖBA ist sehr vielschichtig und wird in Grundleistungen und optionale Leistungen eingeteilt. Die Grundleistungen sind jene Leistungen, die zu jedem Bauprojekt dazugehören. Darüber hinaus ist bei jedem Projekt spezifisch zu prüfen, welche Leistungen tatsächlich erforderlich sind und in welchem Umfang diese optionalen Leistungen zu vereinbaren sind.

Heutzutage sind viele Leistungen der ÖBA digitalisiert und werden mithilfe spezialisierter Computersoftware nach der Methode der Bauwerksdatenmodellierung bzw. BIM (Building Information Modeling) vorgenommen.

3.1 Bauüberwachung und Koordination

Zur Bauüberwachung und Koordination zählen als Erstes die örtliche Vertretung der Interessen des Bauherrn und die Ausübung des Hausrechtes. Der Bauaufsichtsführende überwacht die Ausführung des Werkes auf Übereinstimmung mit den behördlichen Vorschreibungen und einschlägigen Vorschriften, dem Bauvertrag, der Leistungsbeschreibung und den Ausführungsplänen. Zu seinen Aufgaben gehören auch Abstimmungen mit den ausführenden Unternehmen und das Sicherstellen eines ungestörten Zusammenwirkens aller an einem Bauprojekt Beteiligten. Er kümmert sich um die Kontrolle aller Lieferungen, um die Besprechungsabwicklung und den Abruf von Regieleistungen.

Neben diesen Grundleistungen kommen auch projektspezifische optionale Leistungen infrage, wie z. B. die Koordinierung der Tätigkeiten der anderen an der Bauüberwachung beteiligten Sonderfachleute (Fachbauaufsichten), die Änderung von Arbeitsergebnissen (Teilergebnissen) aufgrund geänderter Anforderungen oder die Umsetzung projektspezifischer Vorgaben der Projektleitung und die Kontrolle der Arbeitsberechtigungen.

3.2 Termin- und Kostenverfolgung

In diesem Bereich gibt es drei Grundleistungen: das Aufstellen, Fortschreiben und Terminüberwachung (Soll-Ist-Vergleich) mit Melde- und Hinweispflicht bei Terminüberschreitungen, die Mitwirkung bei der Kostenüberwachung (Liefern von entsprechenden Daten) und die Mitwirkung bei der Kostenfeststellung.

Optional kann sich die ÖBA um weitergehende Leistungen wie die Erstellung der Detailterminpläne, Kostenfeststellung, Durchführung der Kostenüberwachung (Soll-Ist-Vergleich) und Kostenanalyse nach speziellen Anforderungen des Auftraggebers kümmern.

3.3. Qualitätskontrolle

Die Qualitätskontrolle besteht aus der Plausibilitätsüberprüfung der in der Planung dargestellten Qualitätsstandards sowie der Qualitäts- und Maßkontrolle im Rahmen der Prüf- und Warnpflicht.

Optional kann der Bauaufsichtsführende zwecks Qualitätssicherung ein Prüfbuch führen. Er kann auch Untersuchungen, Messungen und Prüfungen (z. B. Gütenachweise, Vermessung) sowie die Detailkorrektur beim Hersteller (Werksabnahme) durchführen. Je nach Vereinbarung kann er auch verschiedene Unterlagen (z. B. Pläne, Leistungsverzeichnisse oder Montage-Werkzeichnungen) übernehmen und auf Übereinstimmung mit den behördlichen und gesetzlichen Vorschreibungen prüfen. Auch die Prüfung externer Unterlagen auf offensichtliche Mängel hinsichtlich Zweckmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und sonstige Projektanforderungen sowie die Prüfung der Leistungsverzeichnisse auf Übereinstimmung mit der Bau- und Ausstattungsbeschreibung kann vereinbart werden.

3.4 Rechnungsprüfung

In diesem Bereich gehören zu den Grundleistungen der ÖBA die Kontrolle der Aufmaßermittlung und -zusammenstellung (z. B. Aufmaßblätter) der ausgeführten Bauleistungen, die Prüfung der Rechnungen, die Prüfung und Anrechnung von Regieleistungen sowie das Feststellen der anweisbaren Teil- und Schlusszahlungen.

Die optionale Leistung ist hier das Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen.

3.5 Bearbeitung von Mehr- und Minderkostenforderungen

Die ÖBA wirkt bei der Behandlung von Mehr- und Minderkostenforderungen sowie bei der Erarbeitung von Grundlagen für das rasche Herbeiführen einer Entscheidung des Bauherrn und bei der Vermittlung zwischen Arbeitnehmer und Bauherr mit.

Optional kann die ÖBA Verhandlungen mit den ausführenden Unternehmen sowie Zusatzleistungen für die Aufbereitung von Unterlagen für Rechtsstreitigkeiten und Claimabwehr (Nachforderungsmanagement) übernehmen.

3.6. Übernahme und Abnahmen

Die ÖBA wirkt auch bei der Abnahme der Bauleistungen mit, stellt einen Antrag auf behördliche Abnahme, nimmt an entsprechenden Verfahren der behördlichen Abnahme teil und wirkt bei der Übernahme und Schlussfeststellung mit. Hinzu kommt die Prüfung der von den ausführenden Unternehmen zu erstellenden Dokumentation auf Vollständigkeit.

In diesem Bereich gibt es eine Menge optionaler Leistungen, die bei Bedarf vereinbart werden können: Erstellen der Abnahmeprotokolle, Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber, Mitwirkung bei der Antragstellung auf Benützungsbewilligung bzw. Ausstellung einer Bestätigung an die Baubehörde und die Ausarbeitung von Übergabeplänen im Maßstab 1:50 auf Grundlage der aktualisierten Ausführungsplanung.

3.7 Mängelfeststellung und Mängelbearbeitung

Als Grundleistungen sind hier die Feststellung und Zuordnung von Bauschäden während der Bauphase, die Feststellung und Auflistung der Gewährleistungsfristen und die Feststellung von Mängeln anzuführen.

Optionale Leistungen sind die Überwachung der Behebung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel sowie das Feststellen und die Zuordnung von Mängeln nach der Übernahme. Hinzu kommen die Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen und die Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfrist der Genehmigungsansprüche auftreten.

3.8 Dokumentation

Zum Aufgabenbereich der ÖBA zählen die Aufzeichnung des Baugeschehens, die Informations- und Archivierungsfunktion sowie die Systematische Zusammenstellung der Dokumentation.

Optional kann der Bauaufsichtsführende Berichte an den Auftraggeber und Dokumentationen nach seinen speziellen Vorgaben verfassen.

3.9. Sonstige Teilleistungen

Bei Gefahr in Verzug kann die ÖBA temporär die Bauherrnkompetenzen übernehmen.

Bei Bedarf kann die ÖBA auch als Bauführer im Sinne des Baugesetzes bzw. der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes wirken. Auch die Mitwirkung bei der Ausschreibungserstellung von Bauleistungen und bei der Vergabe von Bauleistungen kann vereinbart werden.

4. Bauaufsicht, Bauleitung, Bauführung und Baukoordination

Bauherren sind im Regelfall Laien, weshalb sie sich mit häufig auftretenden Begriffen wie Bauleitung, Bauführung und Baukoordination nicht auskennen. Deshalb haben wir hier eine kleine Erklärung der verschiedenen Begriffe und Aufgaben für Sie zusammengestellt.

4.1 Unterschied zwischen Bauaufsicht und Bauleitung

Bauaufsicht und Bauleitung werden von Laien oft verwechselt. Der große Unterschied besteht darin, dass der Bauleiter normalerweise für eine ausführende Firma tätig ist, während die Bauaufsicht, wie oben erwähnt, ausschließlich im Auftrag und Interesse des Bauherrn handelt. Dieser Unterschied kann mitunter zu Interessenskonflikten führen. Viele Bauleiter sind auf bestimmte Baubereiche wie Hochbau (Wohnbau, Industriebau usw.), Ingenieurbau (Tiefbau, Erdbau) oder Gebäudetechnik (Elektro, Heizung, Sanitär, Belüftung) spezialisiert. Weil der Bauleiter an der Spitze der Bauaufsicht steht, wird die Bauleitung von Laien oft mit der Bauaufsicht verwechselt.

4.2 Bauführung

Der Bauführer ist ein Abschnitts-Bauleiter, der für die Bauausführung sowie die Einhaltung der bewilligten Pläne und gesetzlichen Vorschriften verantwortlich ist. Er hat eingeschränktere Aufgaben als der Bauleiter.

4.3 Baukoordinator

Die Aufgabe des Baukoordinators ist Teil der ÖBA. Der Baukoordinator überwacht den gesamten Bauprozess, vertritt den Bauherrn auf der Baustelle und hat das volle Hausrecht. Er wirkt bereits in der Planungsphase mit und erstellt einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan (SiGePlan). Auf der Baustelle ist er die erste Ansprechperson für sämtliche am Bau beteiligten Unternehmen.

5. Wie wählt man einen Bauaufsichtsführenden aus?

5.1 Erfahrungswerte

Fachleute mit Erfahrung im Bereich der örtlichen Bauaufsicht können den Bauherrn besser beraten und schneller auf potenzielle Probleme hinweisen als jemand, der diese Aufgabe zum ersten Mal ausübt. Fragen Sie deshalb potenzielle Bauaufsichtsführende nach ihren Referenzen, d. h. bei welchen Bauprojekten sie bereits mitgewirkt haben. Es ist wünschenswert, dass der Bauaufsichtsführende auch Erfahrung mit größeren Bauprojekten hat und nicht nur mit Einfamilienhäusern, weil er es dann mit größter Wahrscheinlichkeit bereits mit Problemen jeder Art zu tun hatte. Zweitens ist es wichtig, dass er auch schon den Bau von Wohnhäusern betreut hat, da diese sich in vielerlei Hinsicht von größeren Gebäuden unterscheiden. Einen erfahrenen Bauaufsichtsführenden erkennen Sie also daran, dass er mit einer Vielzahl von Referenzen aufwarten kann, unter denen sich sowohl kleine als auch große Bauprojekte befinden. Seien Sie bei den Referenzen auf die Ausübung der ÖBA beim Bau von Einfamilienhäusern aufmerksam. Idealerweise sollten Sie die in seinen Referenzen angeführten Gebäude besichtigen und prüfen, wie gut sie gebaut sind. Dadurch erhalten Sie den objektivsten und direktesten Eindruck davon, wie gut der Bauaufsichtsführende seine Arbeit verrichtet.

5.2 Nähe zur Baustelle

Es ist auf jeden Fall von Vorteil, wenn Sie sich für einen lokalen Anbieter für ÖBA entscheiden. Ein lokaler Bauaufsichtsführender kann die Baustelle häufiger besuchen und spontan und schnell reagieren, wenn unvorhergesehene Probleme auftreten, die sofort behoben werden müssen. Außerdem sind bei lokalen Anbietern die Anfahrtskosten niedriger.

5.3 Angebot und Preis

Sobald Sie eine engere Auswahl lokaler Anbieter für ÖBA mit guten Referenzen getroffen haben, folgen die Besprechungen bzw. Verhandlungen über den Leistungsumfang und den Preis. Wie oben beschrieben, können die optionalen Leistungen je nach Bauprojekt stark variieren, was sich auch im Preis niederschlägt. Wird er die Baustelle regelmäßig oder minimal nach Bedarf besuchen? Wird er bei der Suche nach guten Auftragnehmern behilflich sein und die in Rechnung gestellten Mengen und Kosten kontrollieren oder nicht? All dies und noch viel mehr muss vor Beginn der Zusammenarbeit geregelt werden. Weil der Bauaufsichtsführende Ihre Interessen als Bauherr auf der Baustelle vertreten wird, ist es besonders wichtig, alles genau zu besprechen und ein Vertrauensverhältnis aufzubauen.

5.4 Unabhängigkeit und Unparteilichkeit

Die grundlegende Funktion der ÖBA besteht darin, Sie vor unfair berechneten Preisen, unzutreffend angeführten Materialmengen und unvorhergesehenen zusätzlichen Arbeiten zu schützen. Deshalb sind Unabhängigkeit und Unparteilichkeit der örtlichen Bauaufsicht von entscheidender Bedeutung. Das bedeutet, dass es keine privaten Verbindungen und geschäftlichen Kooperationen mit Auftragnehmern geben darf. Vereinfacht gesagt, der Bauaufsichtsführende darf in keiner Weise mit einem am Bau beteiligten Unternehmen in Verbindung stehen, da sonst ein Interessenskonflikt auftreten würde.

6. Wie viel kostet ÖBA?

Anbieter für örtliche Bauaufsicht sind immer gut ausgebildete und erfahrene Fachleute, die eine verantwortungsvolle Tätigkeit ausüben. Deshalb ist es nur verständlich, dass ÖBA nicht billig ist. Der entscheidende Kostenfaktor ist der Leistungsumfang. Die Preise für die grundlegendste Bauaufsicht ohne jegliche optionalen Leistungen beginnen bei etwa 1.500 EUR. Für eine durchgängige Betreuung des Bauprojekts müssen Sie mit Kosten von 5.000 bis 7.000 EUR rechnen. Nicht selten kostet die ÖBA auch mehr. Diese Preise mögen auf den ersten Blick hoch erscheinen, doch vergessen Sie nicht, dass es sich hier um einen wichtigen Service handelt, der das Gelingen Ihres Bauvorhabens auf professionelle Weise absichert.