Baumängel: was tun, wenn schlampig gearbeitet wurde?

1. Baumängel oder Bauschäden

Bei jedem Bauvorhaben können Baumängel oder Bauschäden auftreten, auch in Österreich sind sie bedauerlicherweise keine Seltenheit. Doch was genau ist ein Baumangel bzw. Bauschaden? Als Antwort darauf wird oft der Verwaltungsgerichtshof zitiert, laut dem es sich bei Baumängeln um „unzureichende Zustände technischer Natur und nicht bewilligungswürdige Bauführungen“ handelt. Allgemein definiert man Baumängel als Abweichungen des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand. Mit einem Mangel hat man es dann zu tun, wenn die vertraglich vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften der Sache bzw. Leistung nicht gegeben sind. Die Folge sind gerichtliche Streitigkeiten und kostspielige Sanierungsmaßnahmen.

2. Arten von Baumängeln

Aus rechtlicher Sicht wird zwischen mehreren Arten von Baumängeln unterschieden. Die Art des Mangels entscheidet darüber, wie nach seiner Feststellung vorzugehen ist.

2.1 Unerhebliche Baumängel

Als unerhebliche Mängel gelten jene Baumängel, die keinerlei Auswirkungen auf die Nutzbarkeit des Gebäudes haben. Dazu gehören z. B. kleinere Kratzer, die sich mit einem geringen Kostennachlass geltend machen lassen.

2.2 Versteckte Baumängel

Mängel, die nicht sofort nach der Bauübernahme erkennbar sind, werden als versteckte Baumängel bezeichnet. Sie tauchen binnen sechs Monaten nach der Übernahme des Hauses oder der Wohnung auf, aufgrund ihrer Natur ist jedoch anzunehmen, dass sie schon von Anfang an vorhanden waren. Deshalb liegt die Beweispflicht, dass der Mangel bei der Übergabe noch nicht existierte, beim Auftragnehmer bzw. beim Verkäufer. Wenn jedoch zwischen Kauf und Entdeckung des Mangels bereits sechs Monate vergangen sind, liegt die Beweislast beim Käufer bzw. Bauherrn.

2.3 Offenkundige Baumängel

Offenkundige bzw. augenfällige Baumängel sind Mängel, die vom Käufer bereits bei Vertragsabschluss erkannt werden können (z. B. eingeschlagene Fensterscheiben). Laut Allgemeinem bürgerlichem Gesetzbuch besteht bei solchen Mängeln kein Gewährleistungsanspruch, außer im Falle absichtlichen Verschweigens des Mangels oder einer ausdrücklichen Zusage, dass die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei.

2.4 Behebbare und unbehebbare Baumängel

Letztlich wird noch zwischen behebbaren und unbehebbaren Baumängeln unterschieden. Als behebbare Mängel gelten Mängel, die laut Baurecht von Handwerkern oder Bauarbeitern behoben werden können. Bei unbehebbaren Baumängeln wird zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln unterschieden. Unbehebbare wesentliche Mängel (z. B. fehlerhafte Statik des Kellergeschosses) stellen ein großes Problem dar, weil sie dazu führen, dass das Bauwerk nur eingeschränkt oder überhaupt nicht genutzt werden kann.

3. Typische Baumängel

Schimmelbildung

Schimmelbefall kann unterschiedliche Ursachen haben, seine Folgen sind jedoch klar – schlimmstenfalls kann er ganze Räume unbewohnbar machen. Häufige Ursachen für Schimmelbildung sind Fehler bei der Dämmung, die Verwendung von noch feuchtem Holz beim Dachstuhlbau sowie unzureichende Trocknung und Lüftung des Rohbaus. Eine große Gefahr entsteht, wenn der Keller nicht richtig abgedichtet wurde, sodass Nässe eindringen kann. Baumängel im Kellerbereich sind generell schwer und oft nur unter hohen Kosten zu beseitigen.

Feuchtigkeit im Baukörper

Zu den typischen Baumängeln gehört auch Feuchtigkeit im Keller, in der Fassade oder im Dachbereich. Die Ursache sind Löcher im Dach, in der Fassade oder im Kellerbereich, die sich aber meistens beheben lassen. Allerdings kann dies ziemlich teuer werden.

Fehler bei der Haustechnik

Die Versorgungs- bzw. Haustechnik wird immer komplexer und umfangreicher, womit auch das Risiko mangelhafter Qualität und Ausführung steigt. Die Probleme können vielfältig sein und reichen von nicht ausreichend ummantelten Elektroleitungen bis zu stagnationsbegünstigenden Trinkwasserinstallationen. Solche Mängel werden oft erst später erkannt.

Wärme- und Schalldämmung

Ein großes Risiko beim Hausbau sind Schallbrücken, die z. B. durch Rohrleitungen oder die Sanitärausstattung entstehen. Die Wärmedämmung verschiedener Gebäudekomponenten stellt ebenfalls ein beträchtliches Risiko für Baumängel dar.

Risse in Mauerwerk und Putz

Risse in Wänden, Putz oder Mauerwerk sind ein Baumangel, der verschiedene Ursachen haben kann: zu wenig Überbindemaß, schlampige Verarbeitung von Fugen, Kombination nicht kompatibler Baustoffe, Verwendung fehlerhafter Ziegel usw. In solchen Fällen kann der Putz verfärben, rissig werden und sogar abblättern.

Mängel an Fenstern und Türen

In diesem Bereich zählen undichte Fenster, Hohlräume unter den Fensterbänken oder schlecht schließende Türen zu den typischen Baumängeln. Ein großer Risikobereich ist der Anschluss zwischen Putz und Fenster, wo bei unsachgemäßer Ausführung Regen und Wind eindringen können, was wiederum Wasserschäden an der Fensterleibung zur Folge hat.

Andere Baumängel

Die Liste der möglichen Baumängel könnte leider noch lange fortgeführt werden. Erwähnen wir nur noch einige klassischer Baufehler: falscher Bodenbelag auf ungeeignetem Untergrund, mangelnde Grundierung beim Verputzen der Zimmerdecke, mangelnde Abdichtung zwischen Balkon und Gebäude, zu steile Auffahrt vor der Garage und mangelnde Entwässerung.

4. Haftung für Baumängel

Für Baumängel ist grundsätzlich der Verursacher haftbar zu machen. Schadensersatzberechtigt ist man laut ABGB dann, wenn einem der Schaden rechtswidrig und schuldhaft zugefügt wurde. Wenn jedoch der Schaden als Folge einer außergewöhnlichen Verkettung von Umständen aufgetreten ist, entfällt die Haftung. Gemäß dem Vertrag ist der Auftragnehmer verpflichtet, dem Auftraggeber ein einwandfreies Bauobjekt oder Handwerkerleistung zu übergeben. Als Grundlage für die Schadensevaluierung dient der Bauvertrag. Falls Bauschäden oder Mängel vorliegen, kann der Auftraggeber bzw. Käufer laut Inhalt klagen oder seine Schadensersatzansprüche geltend machen. Im Falle von Baumängeln kann der Auftraggeber bis zur Mängelbehebung Geld einbehalten.

Wenn der Schaden durch anderes Unternehmen oder durch vom Bauherrn bereitgestellte Komponenten entstand, oder die Leistung trotz des Schadens den vertraglichen Anforderungen entspricht, entfällt jedoch die Haftung.

5. Verjährung von Baumängeln

Die Verjährungsfristen sind bei der Gewährleistung anders als beim Schadensersatz. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt sowohl bei unbeweglichen Sachen als auch bei Sachen, die mit dem Bauwerk verbunden sind (z. B. Heizung, Elektroinstallationen, Fenster und Türen) 3 Jahre und beginnt mit der Übernahme der Immobilie zu laufen. Der Auftraggeber bzw. Käufer muss beweisen, dass ein Mangel vorliegt, und dass dieser zum Zeitpunkt der Übergabe bereits vorhanden war. Innerhalb der ersten 6 Monate nach Übernahme gilt jedoch eine Beweislastumkehr, was bedeutet, dass davon ausgegangen wird, dass der betreffende Baumangel bereits zum Übergabezeitpunkt existierte und der Auftragnehmer das Gegenteil beweisen muss.

Wenn die Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist, haben Sie noch die Möglichkeit, Schadenersatz zu fordern, wobei die Schadenersatzansprüche 3 Jahre nach Kenntnis von Schaden und Schädiger verjähren. Wenn ein Schaden also erst nach 15 Jahren erkennbar wird, beginnt die 3-jährige Frist erst zu diesem Zeitpunkt zu laufen. Maximal 30 Jahre nach der Übergabe verjährt jedoch der Anspruch auf Schadensersatz.

6. Was tun bei Baumängeln?

Als Erstes sagen wir Ihnen, was Sie auf keinen Fall tun sollten: sich aufregen und mit den Handwerkern vor Ort streiten. Stattdessen dokumentieren Sie die Baumängel schriftlich und mit Fotos und senden Sie beides an den Auftragnehmer. Anschließend senden Sie die Mängelrüge direkt an den Firmenchef oder den zuständigen Sachbearbeiter. Darüber hinaus ist es ratsam, den Firmenchef oder den Polier zu kontaktieren und ihm den Baumangel sachlich zu beschreiben.

7. Vorbeugung von Baumängeln

Um den Anspruch auf Fertigstellung oder Mangelbehebung durchzusetzen, muss der Mangel detailliert dokumentiert werden, was durchaus schwierig sein kann (vor allem dann, wenn bis zur Mangelfeststellung viel Zeit vergangen ist). Eine gerichtliche Auseinandersetzung ist oftmals unvermeidbar, doch trotzdem ist es keine Seltenheit, dass die Schadensersatzansprüche nicht durchzusetzen sind. Deshalb ist die Vorbeugung von Baumängeln umso wichtiger.

Um Baumängeln vorzubeugen, ist es grundsätzlich besser, alles aus einer Hand zu bestellen, etwa von einem Generalunternehmer oder von einem Totalunternehmer. Wenn verschiedene Baufirmen am Bauvorhaben beteiligt sind, können einige davon vor Fertigstellung in Konkurs gehen, und falls im Nachhinein Baumängel festgestellt werden, weisen sie sich gegenseitig die Schuld zu. Zudem sollten Sie immer darauf achten, ausschließlich professionelle Firmen zu beauftragen (Schwarzarbeit unbedingt vermeiden!) und planen Sie zeitliche Puffer ein, um zeitlichen Druck und Stress zu vermeiden.

Im Vertrag sollte möglichst klar und detailliert festgehalten werden, welche Leistungen zu erbringen sind. Das Bauvorhaben sollten Sie von einer Vertrauensperson bzw. einer guten örtlichen Bauaufsicht (ÖBA) überwachen lassen. Achten Sie bei der Angebotsausschreibung auf ein detailliertes Leistungsverzeichnis. Dieses sollte nicht nur eine Leistungsbeschreibung, sondern auch Vorschriften und Normen beinhalten. Fragen Sie den Bauleiter, ob er schon mit digitalen Bau-Apps arbeitet, mit denen er alle Baubeteiligten über die aktuellen Pläne und den aktuellen Baufortschritt informieren kann. Als Bauherr können Sie nach einer vertraglichen Vereinbarung ein Baubuch führen. Die fortschreitenden Bauarbeiten können Sie auch fotografisch zu dokumentieren.

Bevor eine Teilleistung abgenommen und eine Teilzahlung getätigt wird, sollten Sie genau prüfen, ob alles vereinbarungsgemäß durchgeführt worden ist. Eventuelle Baumängel sind im Übergabeprotokoll festzuhalten. Solange Mängel vorhanden sind, muss das Haus nicht übernommen werden. Am besten ziehen Sie immer einen Bausachverständigen hinzu. Sein Expertenrat kann Ihnen sowohl bei der Übergabe einer Neubauwohnung als auch bei der Besichtigung einer gebrauchten Immobilie zugutekommen.