1. Was müssen Sie wissen, bevor Sie ein Haus bauen?

Klassischer Massivbau mit Backsteinen ist trotz moderner Alternativen noch immer sehr beliebt. Einer der Gründe dafür liegt wohl auch darin, dass sich bei klassischem Bauen das Projekt in mehreren Phasen und über einen längeren Zeitraum ausführen lässt. Ein weiterer Grund besteht zweifellos in der Möglichkeit, bestimmte Arbeiten in Eigenregie durchzuführen. Weit verbreitet war einst die Ansicht, dass auf diese Art gebaute Häuser nicht so energieeffizient sein können, wie es moderne Standards erfordern. Heute ist allerdings vollkommen klar, dass mit modernen, für Massivbau zur Verfügung stehenden Materialien auch die für Niedrigenergiehäuser und sogar Passivhäuser geltenden Standards erreicht werden können. Wichtig ist, Wärmedämmung in ausreichender Menge einzubauen, und besonders auf die Ausführung von Details zu achten, damit keine Wärmebrücken entstehen können.

1.1 Unvorhergesehene Kosten

Beim Hausbau ist es praktisch unmöglich, unvorhergesehene Kosten zur Gänze zu vermeiden. Sie können aber zum Großteil abgemildert werden, indem in der Planungsphase hochwertige Projektdokumentation vorbereitet wird, und indem für konsequente Befolgung der Dokumentation auf der Baustelle gesorgt wird. Die Kosten für das Erstellen hochwertiger Projektdokumentation sind unerheblich im Vergleich zum Schaden und zu den Kosten, die sonst auftreten können. Falls man etwa über kein sehr genaues Bauleistungsverzeichnis verfügt, ist man bei der Wahl der Materialien und der Bestimmung der Materialmengen vollkommen auf die Auftragnehmer angewiesen. Diese verfolgen aber natürlich eigene Interessen und entscheiden sich für teure Materialien in übertriebener Menge, die gar nicht benötigt wird. Dabei geht es nicht nur um die Wahl von Sanitärkeramik, Fliesen, Parkett usw. Auch bei der Ausführung von Baukonstruktionselementen wird bezüglich der Menge gerne übertrieben. Dem kann man vorbeugen, indem man in der Planungsphase (Erstellung der Projektdokumentation) die Baukonstruktionselemente von einem Statiker optimal dimensionieren lässt. Die Auftragnehmer bzw. Ausführenden müssen diese Elemente dann genau nach Plan ausführen. Wenn z. B. Platten aus armiertem (bewehrtem) Beton in der Planung lediglich um ein paar Zentimeter überdimensioniert werden, kann das die Kosten um mehrere Tausend Euro ansteigen lassen. Für dieses Geld kann man sich stattdessen hochwertige Projektdokumentation leisten, die auch bei allen anderen Hauselementen eine Kostensenkung herbeiführt. Dadurch entledigt man sich auch aller Sorgen hinsichtlich der Sicherheit des Konstruktionssystems, der Installationen und aller Einbauelemente. Unvorhergesehene Kosten kann man also größtenteils sofort vermeiden, indem man qualitativ hochwertige Projektdokumentation und ein genaues Bauleistungsverzeichnis anfertigen lässt, und für konsequente Bauaufsicht sorgt.

1.2 Sparen Sie nicht auf Kosten der Qualität

Bei den Preisen für Planer, Ausführende und Materialien für den Hausbau zeigt sich früher oder später, dass es unklug ist, auf Kosten der Qualität zu sparen. Sinnvoller ist es, die Hausbaukosten durch wohlüberlegte Entscheidungen in Bezug auf den Hausplan, die Materialwahl usw. zu senken. Geld lässt sich auch durch andere Maßnahmen sparen. So kann man z. B. die Quadratur des geplanten Hauses verkleinern, ohne dabei die gewünschte Funktionalität aufzugeben. Oder man teilt ein zu großes Grundstück in zwei Teile, von denen man einen verkauft. Man kann sich auch für den Bau eines Zweifamilienhauses zusammen mit einem Ko-Investor entscheiden usw.

1.3 Bodenplatte statt Streifenfundament

Zur Gründung wurden in der Vergangenheit meistens Streifenfundamente verwendet, die oft nicht isoliert waren, was bei energieeffizientem Bauen inakzeptabel ist. Die bessere Alternative ist die Ausführung einer Bodenplatte (auch Fundamentplatte oder Sohlplatte genannt), die oberhalb einer angemessen starken Dämmschicht ausgeführt wird, was unter anderem Wärmeakkumulation in der Bodenplatte ermöglicht. Bei Passivhäusern muss die Bodenplatte an der Unterseite wärmegedämmt sein, viele Bauherren entscheiden sich aus Kostengründen jedoch lieber für Wärmedämmung an der Unterseite.

1.4 Hausbau Kosten

Hausbau kostet schätzungsweise von 1200 bis 2000 EUR pro Quadratmeter. Das ist eine generelle Schätzung und der Preis gilt für ein klassisches Ziegelhaus und Einbaumaterialien der mittleren Preisklasse. Der Bau eines 120 m² großen Hauses kostet also zwischen 144.000 und 240.000 EUR.

Bodenplatte: ca. 10 %

Tragende Wände / Konstruktion: ca. 16 %

Dach des Hauses: ca. 11 %

Fassade: ca. 8 %

Äußere Baukastenmöbel: ca. 10 %

Innentreppen: ca. 1 %

Bodenbeläge: ca. 2,5 %

Finale Bodenbeläge: ca. 5 %

Putz an Decken und Wänden: ca. 2,5 %

Nichttragende Wände: ca. 2,5 %

Elektroinstallationen: ca. 5 %

Heizung des Hauses: ca. 4–12 %

Kanalisation: ca. 1 %

Innere Baukastenmöbel, Türen: ca. 3 %

Sanitär: ca. 5 %

2. Bauaufsicht und Ausführende – auf die Erfahrung kommt es an

Bei klassischem Bau können mehr Mängel auftreten als beim Montagebau, der zu einem großen Teil werkseitig stattfindet. Die Herstellung der einzelnen Elemente für einen Montagebau erfolgt werkseitig, unter Aufsicht und in einem geschlossenen Raum ohne störende Witterungseinflüsse. Beim klassischem Bau lassen sich Mängel am besten dadurch vermeiden, dass man gute, zuverlässige Ausführende und einen erfahrenen Bauaufsichtsführenden engagiert. Zu den zusätzlichen Sicherungen, mit denen sich Mängel und Kostenerhöhung vermeiden lassen, gehört schlüsselfertiges Bauen. Schlüsselfertiges Bauen bietet den einzelnen Auftragnehmern nämlich keine Möglichkeit, sich aufeinander hinauszureden.

2.1 Bauaufsicht

Der Bauaufsichtsführende hat vor allem folgende Aufgaben:

- Er nimmt an der Absteckung des Gebäudes teil und begleitet regelmäßig den Gebäudebau auf der Baustelle.

- Er stellt hochwertige Aufsicht sicher und ermöglicht dadurch zulassungs-, dokumentations- und vorschriftskonforme Fertigstellung des Gebäudes.

- Falls er Verstöße gegen geltende Baugesetze und Bauordnungen feststellt, weist er die Beteiligten am Gebäudebau mündlich und schriftlich darauf hin.

- Falls die Ausführenden mit den Verstößen fortfahren bzw. die Mängel nicht beseitigen, stoppt er den Bau und erstattet Anzeige bei der zuständigen Behörde.

- Falls eine Veränderung oder Ergänzung der Ausführungsdokumentation benötigt wird, teilt er dies dem Bauherren rechtzeitig mit und passt die Dokumentation in Zusammenarbeit mit dem Bauherren und dem Planer an die veränderten Bedürfnisse an.

- Er beaufsichtigt, wie der Ausführende die während des Baus auftretenden Veränderungen in die Ausführungsdokumentation einträgt, was die Grundlage für den Erwerb der Benützungsbewilligung darstellt.

- Den Beteiligten garantiert er Informationen und fachmännische Unterstützung bei der Vorbereitung der vorgeschriebenen Unterlagen.

- Er nimmt Konformitätserklärungen für Bauerzeugnisse und andere Produkte, Materialien und Geräte entgegen.

- Er überprüft und bestätigt durch seine Unterschrift die Konformität der Dokumentation für den Erwerb der Benützungsbewilligung.

- Er wirkt bis zum Abschluss des Verwaltungsverfahrens an der Mangelbeseitigung mit.

- Er nimmt an der Durchführung von Messungen, Überprüfungen und Tests teil.

- Er koordiniert die unterschiedlichen Fachleute.

2.2 Ausführende

Die Ausführenden haben vor allem folgende Aufgaben:

- Gewährleistung der Qualität der Ausführung mindestens auf dem gesetzlich vorgeschriebenen Qualitätsniveau.

- Bauausführung gemäß Baugenehmigung, Ausführungsdokumentation, Vertrag und den Vorschriften und Regeln des Fachs.

- Führen des Bautagebuchs.

- Teilnahme an der Absteckung des Gebäudes.

- Rechtzeitige Benachrichtigung des Bauaufsichtsführenden vor jeder wichtigen Phase der Bauausführung.

- Gewährleisten der Sicherheit und Gesundheit der Arbeiter bei der Bauausführung und Vermeiden übermäßiger Umweltbelastung.

- Entfernen der Baustellenabsperrungen und Zutrittshindernisse nach Beendigung des Bauprozesses.

- Unterschreiben der Aussagen über die Beendigung des Bauprozesses und der Nachweise über die Zuverlässigkeit.

3. Arten von Bauarbeiten

Bauarbeiten umfassen ein sehr breites Spektrum unterschiedlicher Arbeiten, die zum Bau oder Umbau eines Hauses, einer Wohnung oder lediglich einzelner Räume (z. B. Badezimmer) erforderlich sind. Das Spektrum enthält alles von Abrissarbeiten, Erdarbeiten, Zimmermansarbeiten, Bodenbelägen, Gartengestaltung und Zufahrtsstraßen.

3.1 Abriss, Abrissarbeiten

Abrissarbeiten können einfach oder anspruchsvoll sein, was von der Größe und den spezifischen Eigenschaften des Gebäudes abhängt. Im Falle eines Ersatzbaus, wenn das Gebäude gänzlich abgerissen wird, wird der Abriss mit Maschinen vorgenommen. Bei Renovierungen und Umbauten werden die Abrissarbeiten in der Regel manuell ausgeführt. Wenn der Abriss beendet ist, werden die Abfallmaterialien zu einer entsprechenden Mülldeponie abgefahren. Die Ausführenden stellen dem Bauherren einen Evidenzschein bzw. eine Bescheinigung über die Abfallbeseitigung aus. Die Bescheinigung über die Entsorgung des Abfalls ist eine Pflichtbeilage zur Dokumentation zur technischen Abnahme.

3.2 Erdbau, Erdarbeiten

Erdbau (auch Erdarbeiten genannt) bildet die erste Phase beim Gebäudebau. Qualitativ hochwertige Ausführung der Erdarbeiten ist deswegen so wichtig, weil nur auf diese Weise eine störungsfreie Ausführung aller weiteren Bauphasen gewährleistet werden kann. Erdbau umfasst maschinelle, manuelle und kombinierte Ausgrabungen, die Ausführung von Aufschüttungen und die Vorbereitung der Baugrube für die spätere Gründung. In der Regel werden im Rahmen der Erdarbeiten auch eine Drainage, der Einbau und die Befestigung der aus Schotter bestehenden Pufferzone und die Planierung des Bodens um das Gebäude herum ausgeführt. Nach Beendigung des Gebäudebaus folgt noch das Verfüllen des Gebäudes bzw. der Baugrube.

3.3 Zimmermann, Zimmermannsarbeiten

Der Zimmermann fertigt nicht nur den Dachstuhl, Vordächer und das Baugerüst an, sondern auch die Schalung für Platten aus armiertem Beton, Wände, Horizontal- und Vertikalverbindungen, Stufen und andere Betonkonstruktionen. Schalungen können ein-, zwei- oder mehrseitig ausgeführt werden.

3.4 Armierter Beton und Betonarbeiten

Hierbei handelt es sich um Arbeiten, bei denen als grundlegendes Baumaterial armierter bzw. bewehrter Beton verwendet wird. Eine fachgerecht ausgeführte Konstruktion aus armiertem Beton garantiert Stabilität und Sicherheit des Gebäudes, weshalb Betonarbeiten zu den wichtigsten Arbeiten beim Gebäudebau gehören. Betonarbeiten umfassen das Betonieren der Fundamente, die Herstellung von Betonverbindungen und Stützmauern, die Pflege des Betons nach dem Einbau, das Verlegen und Verbinden von Armaturstäben und Netzen usw.

3.5 Maurer, Maurerarbeiten

Zu Maurerarbeiten gehört das Bauen mit Backsteinen, Betonziegeln (z. B. Hohlblocksteine) oder Schaumbeton, die Ausführung von Stützmauern und Schornsteinen, die Bearbeitung von Fensterlaibungen, der Einbau neuer Fenster und Türen, das Flicken von Nuten, das Ebnen von Wänden und die Ausführung von Bauwerksabdichtungen aller Art.

4. Bauphasen und Hausbau Dauer

Wenn die Projektdokumentation bereitsteht und die Baugenehmigung vorliegt, kann mit dem Bau begonnen werden.

4.1 Bauphasen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Hausbau nach Phasen einzuteilen. Deshalb gibt es unterschiedliche Varianten von Einteilungen nach 3 Phasen (Planung, Rohbau und Innenausbau) bzw. 4 Phasen (Abnahme als zusätzliche Phase) bis hin zu Einteilungen nach 9 Bauphasen. Eine Sinnvolle Einteilung ist die im Folgenden beschriebene Einteilung nach 5 Phasen. In der ersten Phase wird das Baugelände vorbereitet und die Baustelle eingerichtet. Sie umfasst Folgendes: Absteckung des Gebäudes, Baugrubenaushub, Drainage und Gründung. Die erste Bauphase stellt einen kleinen Teil der Investition dar, sie nimmt ungefähr 3 Prozent der Gesamtkosten beim Hausbau ein. In der zweiten Bauphase wird der Rohbau errichtet (Baukonstruktion und Mauern). Sie umfasst also Folgendes: tragende Konstruktion aller Stockwerke, Mauern, Platten, Säulen, Träger und Holme, sowie Mansarde und Dachkonstruktion. In der dritten Bauphase werden die Dachdeckung und alle anderen Arbeiten am Dach ausgeführt (Spenglerei usw.). Die zweite und dritte Bauphase stellen zusammen ungefähr 40 bis 45 Prozent der Gesamtinvestition beim Hausbau dar, wobei die Herstellung der Tragkonstruktion den größten Anteil an den Kosten hat. Den mit Abstand größten Anteil an den Baukosten (mehr als die Hälfte) nehmen die 4. und 5. Bauphase für sich in Anspruch. In der 4. Phase werden alle Installationen, Fenster und Türen eingebaut, aber auch die Fassade und Böden ausgeführt. In der 5. Phase werden alle Finalschichten angefertigt. Den größten Kostenanteil, 10 bis 15 Prozent, nehmen Installationen ein (Wasserleitung, Heizung, Lüftung, Elektrik).

4.2 Hausbau Dauer

Wie lange der Hausbau dauern wird, hängt von mehreren Faktoren ab. Falls Finanzmittel in größerem Umfang zur Verfügung stehen, kann man ein Bauunternehmen engagieren, das den schlüsselfertigen Bau des gesamten Gebäudes übernimmt. In diesem Fall können die Arbeiten sehr zügig vorangehen und das Haus kann bereits in 4 bis 5 Monaten fertig sein. Allerdings ist diese Variante wesentlich teurer, als wenn man einzelne Arbeiten von verschiedenen Auftragnehmern ausführen lässt und den Hausbau selber organisiert. In solchen Fällen dauert der Hausbau meistens etwa ein Jahr. Falls jedoch nach Phasen gebaut wird, kann sich der Bau auch über mehrere Jahre hinziehen. In Anbetracht der Tatsache, dass man einen Hausbau mit großer Wahrscheinlichkeit nur einmal im Leben vornimmt, ist es klug, sich dafür genug Zeit zu nehmen, besonders in der Planungsphase, wenn alles noch auf dem Papier steht.