1. Denken Sie über schlüsselfertigen Hausbau nach?

Die COVID-19-Pandemie hat vor nicht allzu langer Zeit deutlich gemacht, wie wertvoll der Besitz eines Eigenheims ist. Wer über ein eigenes Haus mit Garten verfügte, war im Gegensatz zu den Bewohnern dicht besiedelter Stadtteile während der Lockdowns nicht dazu verdammt, in einem beengten Raum und völlig isoliert zu leben. Zu den Auswirkungen der Lockdowns gehört auch die Ausbreitung des Homeoffice. Beschäftigte, die einen beträchtlichen Teil ihrer Arbeit vom Schreibtisch aus erledigen, konnten nun von zu Hause aus arbeiten. Viele Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber bieten auch nach der Pandemie flexible Arbeitszeitmodelle an, sodass die Beschäftigten zumindest ein oder zwei Tage in der Woche im Homeoffice arbeiten können. Doch dazu braucht man ein Zuhause, in dem man ausreichend Platz und Ruhe zum Arbeiten hat.

Durch all dies sind sowohl das Interesse am Immobilienkauf als auch das Interesse am Immobilienbau deutlich gestiegen. Allerdings zählen zu den Auswirkungen der Pandemie und des Ukraine-Kriegs auch fragile Lieferketten, fehlende Fachkräfte und höhere Energiekosten, die zu einem Anstieg der Baukosten geführt haben. Trotzdem bleibt das Interesse am Eigenheimbau sehr hoch. Weil der Bau eines Hauses jedoch sehr anspruchsvoll ist und alle Phasen von der Planung bis zur Fertigstellung Erfahrung und Fachwissen erfordern, empfiehlt es sich, das Haus schlüsselfertig von einem Generalunternehmer bauen zu lassen.

2. Haus schlüsselfertig bauen - wie findet man den richtigen Auftragnehmer?

Viele Bauherren möchten ihr neues Eigenheim immer noch selber bauen. Oft wird die Entscheidung getroffen, zumindest den Rohbau weitgehend mithilfe von Verwandten und Freunden zu errichten (insbesondere, wenn sich unter diesen professionelle Handwerker oder Baufachleute befinden). Auf denn ersten Blick mag es verlockend erscheinen, eine Gruppe von Unterstützern, Freunden und Verwandten zusammenzubringen, die alle tatkräftig anpacken und das Haus in wenigen Monaten errichten. Doch was sich in der Theorie so gut anhört, funktioniert in der Realität nur in den seltensten Fällen wie erhofft. Viele Bauarbeiten sowie die einzuhaltenden Vorschriften sind komplex und daher nur von Fachkräften zu bewältigen. Außerdem haben viele Menschen heute nur wenig Freizeit und möchten diese lieber mit ihren Liebsten verbringen. Zudem wird der erforderliche Zeitaufwand häufig unterschätzt. Dies sind nur einige der Gründe dafür, dass das Sparen durch Muskelhypothek in heutiger Zeit auf dem Rückzug ist und der Trend immer mehr in Richtung komfortabler Komplettlösungen, also dem schlüsselfertigen Bauen, geht.

Wir raten Ihnen ebenfalls dazu, sich für den schlüsselfertigen Hausbau zu entscheiden, und zwar unabhängig davon, ob Sie sich für ein Massivhaus oder für ein Fertigteilhaus entschieden haben. Da es viele Auftragnehmer und Anbieter gibt, die auf dem Markt ihre Leistungen anbieten, kann es jedoch schwierig sein, den richtigen auszuwählen. Bauherren sind meistens Laien und verfügen daher nicht über das nötige Wissen, um verlässliche Auftragnehmer von den weniger verlässlichen zu unterscheiden. Deshalb raten wir dazu, sich an die Daibau Plattform zu wenden. Wir arbeiten nämlich mit zahlreichen zuverlässigen Unternehmen und Handwerkern zusammen, deren Referenzen und Kommentare früherer Kunden wir auf unserer Website online stellen, damit Sie diese einsehen können. Auf unserer Website finden Sie ein einfaches Formular, das Sie mit den grundlegendsten Informationen zu der Art und den Besonderheiten Ihres Projekts ausfüllen können, um kurz darauf detaillierte Angebote von interessierten Auftragnehmern zu erhalten.

3. Was bedeutet es, ein Haus schlüsselfertig bauen zu lassen?

3.1 Alles aus einer Hand

Ein Haus schlüsselfertig bauen zu lassen bedeutet, dass Sie als Bauherr den Bau Ihres Hauses von Baubeginn bis zur Fertigstellung von einem einzigen Auftragnehmer (Generalunternehmer) ausführen lassen. Der Generalunternehmer plant, steuert und überwacht den Bauablauf, engagiert bei Bedarf Subunternehmer für die einzelnen Bauabschnitte und koordiniert die verschiedenen Gewerke. Er haftet auch für alle entstandenen Mängel und Bauschäden sowie die seiner beauftragten Subunternehmer. Der Generalunternehmer übernimmt also die Verantwortung für das komplette Bauprojekt und kann aus diesem Grund auch eine umfangreiche Garantie anbieten. Wenn Sie in Eigenregie bauen, können Sie keine vergleichbaren Garantien erhalten, da Sie mehrere Firmen engagieren müssen, weshalb es auch zu Haftungsproblemen kommen kann. Außerdem kosten die Suche und Koordination der einzelnen Firmen viel Zeit und Nerven. Schlüsselfertiges Bauen ist dagegen bequem, da Ihnen das Haus vom Generalunternehmer „schlüsselfertig“ übergeben wird. Sie müssen zwar einen Generalunternehmerzuschlag bezahlen, der sich aber durch die hohe Ausführungsqualität, die Garantie und die Zeitersparnis bezahlt macht. Das gesamte Risiko beim Hausbau an den Generalunternehmer abzugeben, ist von unschätzbarem Vorteil!

In dem Vertrag, den Sie mit dem Generalunternehmer abschließen, sind alle Details einschließlich der Kosten festgelegt, weshalb die Wahrscheinlichkeit, dass sich der Hausbau aufgrund unvorhergesehener Umstände spürbar verteuert, minimal ist. Sie erhalten Ihr Haus zum festgelegten Preis und müssen sich diesbezüglich keine Sorgen machen. Deshalb ist gerade der Preis ein gewichtiges Argument für den schlüsselfertigen Hausbau.

Beim schlüsselfertigen Bauen gibt es auch andere vertragliche Möglichkeiten, nämlich den Generalübernehmer-, den Totalunternehmer- und den Alleinunternehmervertrag, doch diese werden nur selten angewandt. Der Regelfall ist der Generalunternehmervertrag.

3.2 Ausbaustufen beim schlüsselfertigen Massivhaus

An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass es keine gesetzlich festgelegten Vorschriften dazu gibt, was zu einem schlüsselfertigen Haus gehört, weshalb die Details der Auslegung der einzelnen Baufirmen überlassen bleiben. Für Fertigteilhäuser gibt es zumindest die ÖNORM B 2310, die den Mindestleistungsumfang für die verschiedenen Ausbaustufen festlegt (mehr dazu untern). Es gibt Unternehmen, die unter einem schlüsselfertigen haus einen Rohbau verstehen, dessen Haustür mit einem Schlüssel abgeschlossen werden kann. Andere verstehen darunter ein bezugsfertiges oder fast bezugsfertiges Haus. Die meisten Firmen bieten mehrere Ausbaustufen bzw. Fertigstellungsgrade an und wir raten dringend dazu, die Beschreibungen der einzelnen Ausbaustufen genau zu studieren, damit Sie von vornherein wissen, was zur gewählten Ausbaustufe gehört, und was nicht.

Viele Baufirmen bieten schlüsselfertigen Massivhausbau in 3 oder 4 Ausbaustufen an, wie z. B. Ausbauhaus, belagsfertiges Haus, schlüsselfertiges Haus und bezugsfertiges Haus. In der ersten Ausbaustufe (oft als Ausbauhaus bezeichnet) ist das Haus außen fertiggestellt. Das Haus ist weder mit Elektroinstallationen noch mit Sanitärleitungen ausgestattet, sondern besitzt lediglich Leerverrohrungen für die Leitungen. Diese Ausbaustufe eignet sich für Bauherren, die als geübte Heimwerker den Innenausbau selber übernehmen und dadurch Kosten sparen möchten.

Ein Haus in der zweiten Ausbaustufe (oft als belagsfertiges Haus bezeichnet) ist üblicherweise außen komplett fertig und innen belagsfertig. Dies bedeutet, dass der Innenausbau weitgehend fertiggestellt ist, um die Innenausstattung wie Wand- und Bodenbeläge sowie Innentüren müssen Sie sich jedoch selbst kümmern.

In der dritten Ausbaustufe (oft als schlüsselfertiges Haus bezeichnet) ist das Haus sowohl außen als auch innen zur Gänze fertiggestellt. Das heißt, dass die Malerarbeiten abgeschlossen und Wand- und Bodenbeläge sowie Innentüren eingebaut sind.

Die vierte Ausbaustufe (oft als bezugsfertiges Haus oder auch als wohnkomplettes Haus bezeichnet) ist für den Bauherrn am komfortabelsten, da das Haus in diesem Fall alles, einschließlich Küche und Bad enthält und nur noch möbliert werden muss. Eine höhere Ausbaustufe bedeutet natürlich auch einen höheren Preis. Bei niedrigeren Ausbaustufen können Sie durch Eigenleistung Kosten sparen und die Inneneinrichtung besser an Ihre eigenen Bedürfnisse und Ihren eigenen Geschmack anpassen. Wohlgemerkt dienen diese Angaben nur als Beispiel, denn wie gesagt kann jede Firma ein eigenes Angebot an Ausbaustufen erstellen.

3.3 Ausbaustufen beim schlüsselfertigen Fertigteilhaus

Wie oben erwähnt, gilt für Fertigteilhäuser die ÖNORM B 2310, die drei Ausbaustufen definiert: Ausbauhaus, belagsfertiges Haus und schlüsselfertiges Haus. Durch die Norm wird der Mindestleistungsumfang jeder Ausbaustufe festgelegt. Die Norm gilt für alle Fertighausbauten, unabhängig von den dafür verwendeten Baustoffen. Nicht unter diese ÖNORM fallen Bauwerke, die mit nichtgeschoßhohen, jedoch vorgefertigten einzelnen tragenden Bauelementen errichtet werden, wie z. B. Häuser aus Ziegel-, Porenbeton-, Hohlblock- bzw. Mantelsteinen oder Holzblockhaus-Bohlen.

In der ersten Ausbaustufe (Ausbauhaus) ist der Rohbau fertiggestellt und mit Fenstern inkl. Rollläden und Fensterbänke, Haustür, Leerverrohrung und der Verrohrung für Hausanschlüsse ausgestattet.

In der zweiten Ausbaustufe (belagsfertiges Haus) besitzt das Haus dazu auch noch Elektroinstallationen, Sanitärrohrinstallationen, Heizungsanlage und den Estrich.

In der dritten Ausbaustufe (schlüsselfertiges Haus) sind auch noch Innenausbau, Fernseh- und Telefonanschluss, Wohnungsverteiler für die Elektroinstallationen und einige weitere Leistungen enthalten.

4. Massivhaus und Fertigteilhaus schlüsselfertig

Sowohl Massivhäuser als auch Fertigteilhäuser können schlüsselfertig gebaut werden. Inzwischen gibt es auch das Massiv-Fertighaus, bei dem die Wände aus vorgefertigten Ziegel- oder Betonelementen bestehen, während die Geschossdecken in Massivbauweide hergestellt werden. Damit stellt das Massiv-Fertighaus oder Massiv-Fertigteilhaus eine Kombination aus Massiv- und Fertigteilhaus dar.

Baufirmen, die schlüsselfertigen Hausbau anbieten, bieten in der Regel sowohl den Bau standardisierter Typenhäuser als auch den Bau individuell geplanter Häuser an. Bekannt sind vor allem Typenhäuser in Fertigteilbauweise, die sich in den Katalogen anerkannter Anbieter bzw. Fertighausfirmen finden lassen. Fertige Typenhäuser können Sie sich in Musterhausparks ansehen, wo Sie sich auf Termin die fertigen Häuser zeigen und die technischen Details erklären lassen können. Der Hauptvorteil des Typenhauses ist sein günstiger Preis, denn ein solches Haus wird nur ein einziges Mal von einem Architekten entworfen und anschließend immer wieder mit gleichem Grundriss gebaut. Sie sparen also bei den Planungskosten und die werkseitige Herstellung der standardisierten Fertigteile ist ebenfalls günstig.

Zudem sind Typenhäuser so konzipiert, dass die Baugenehmigung im Normalfall problemlos erteilt wird. Der wesentliche Nachteil des Typenhauses ist seine beschränkte Anpassungsfähigkeit. Die Häuser, die in Katalogen, Webseiten und Musterhausparks gezeigt werden, werden in heutiger Zeit nur in den seltensten Fällen genau nach Vorlage gebaut. Vielmehr werden sie im Rahmen der vorgegebenen Möglichkeiten an die individuellen Wünsche der Kunden angepasst. Trotzdem lässt sich ein individuell geplantes Haus viel besser an die individuellen Wünsche und Bedürfnisse der Kunden anpassen und da Sie in Ihrem neuen Haus voraussichtlich mehrere Jahrzehnte lang leben werden, lohnt es sich, in ein teureres, aber auf Ihren Lebensstil zugeschnittenes Haus zu investieren.

5. Trends und Stile

Für welchen Stil Sie sich entscheiden bzw. ob Sie einem bestimmten Trend folgen möchten, bleibt Ihrer persönlichen Entscheidung überlassen. Manche Menschen bevorzugen altbewehrte Baustoffe und den traditionellen Baustil, andere sind Fans neuer Technologien und avantgardistischer Stile. Auf jeden Fall sollte Ihr neues Zuhause an Ihren persönlichen Geschmack und Ihren Lebensstil angepasst sein, damit Sie sich darin wohlfühlen werden. Wenn Ihr Budget es zulässt, können Sie mit der Baufirma zusätzliche Leistungen vereinbaren, durch die das Haus noch besser an Ihre Wünsche angepasst wird. Allerdings muss man bei jedem Hausbau einigen praktischen Einschränkungen Rechnung tragen.

So können sich etwa aus der Beschaffenheit des Grundstücks Einschränkungen ergeben, die Anpassungen bei der baulichen Ausführung erfordern. Die Erschließung des Grundstücks, die Entwässerung sowie die Gründung können in manchen Fällen besonders anspruchsvoll und kostspielig sein. So kann etwa ein felsiger Untergrund die Erdarbeiten erschweren und damit verteuern, während ein zu wenig tragfähiger Untergrund kostspielige Maßnahmen (Bodenverbesserung, Pfahlgründung usw.) erforderlich machen kann. Auch Bauplätze in Hanglage stellen eine Herausforderung dar, welche die Planungs- und Herstellungskosten in die Höhe treiben kann. Zudem haben Gemeinden Verordnungen zum Schutz des Ortsbildes und andere Vorschriften erlassen, die Ihre Freiheit bei der Gestaltung Ihres zukünftigen Zuhauses einschränken.

6. Praktische Tipps

Der Bau eines schlüsselfertigen Hauses ist allen Indikatoren zufolge die praktischste, schnellste und daher sinnvollste Lösung für den Bau eines neuen Eigenheims. In dem Bauvertrag, den Sie mit dem Auftragnehmer abschließen, werden alle Bedingungen, Materialien, Elemente und Bauweisen, das erforderliche Qualitätsniveau, Fristen, Verantwortlichkeiten, Risiken sowie die Gültigkeit der Garantien für das Bauwerk detailliert aufgelistet. Alle auszuführenden Gewerke werden vorab definiert. Ein solcher Vertrag bedeutet, dass Ihre Verpflichtung nur darin besteht, den Vertrag mit dem Auftragnehmer abzustimmen, zu bezahlen und schließlich in das fertige Haus einzuziehen.

Wenn Sie ein Fertigteilhaus kaufen, sollten Sie die Vertragsbedingungen des ausgewählten Fertighausanbieters genau prüfen. Bedenken Sie, dass die Preise von Fertigteilhäusern im Regelfall ab der Bodenplatte gerechnet werden. Das ist gemeint, wenn Ausdrücke wie „ab Oberkante Bodenplatte“ bzw. „ab O.B.“ und „ab Oberkante Kellerdecke“ bzw. „ab O.K.“ verwendet werden. Das bedeutet, dass Sie für die gesamte Gründung selbst sorgen müssen. Die Fertigteile eines Fertigteilhauses werden werkseitig vorgefertigt und auf die Baustelle gebracht, wo sie montiert werden. Das bedeutet, dass der Rohbau eines Fertigteilhauses sehr schnell errichtet werden kann. Allerdings hat die Sache einen Haken: Die Wartezeiten für den Produktionsbeginn im Werk können ziemlich lang sein. Wie schnell Ihr Fertigteilhaus gebaut wird, hängt deshalb in erster Linie davon ab, wie stark das Produktionswerk ausgelastet ist und wie schnell es mit der Herstellung der Fertigteile für Ihr Haus beginnen kann. Die Wartezeit kann mehrere Wochen oder auch mehrere Monate dauern.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es immer ratsam ist, das Haus schlüsselfertig bauen zu lassen, unabhängig davon, ob Sie sich für ein Massivhaus oder ein Fertigteilhaus entscheiden. Das Haus in Eigenregie zu errichten würde Ihnen sehr viel mehr Engagement abverlangen: die Suche nach Unternehmen für die einzelnen Bauanschnitte, das Koordinieren der verschiedenen Gewerke, die Kontrolle der Fristen und Kosten usw. Die meisten Menschen haben dafür weder die Zeit noch die nötigen Kenntnisse. Außerdem müssten Sie ohnehin Profis wie einen zugelassenen Bauführer und einen Bauaufsichtsführenden engagieren (die genauen Vorschriften dazu sind von Bundesland zu Bundesland etwas unterschiedlich).

Die meisten Menschen bauen nur einmal im Leben ein Eigenheim, da diese Investitionen die mit Abstand größte private Anschaffung in ihrem Leben darstellt. Deshalb ist es umso wichtiger, dass das Bauwerk hohe Qualitätsansprüche erfüllt und eine hohe Lebensdauer hat. Und gerade die Qualität ist ein wichtiges Argument dafür, das Haus schlüsselfertig bauen zu lassen.