1. Allgemeines über Gebäudeabbruch

1.1 Gebäudeabbruch – planmäßiger Gebäuderückbau

Wer bei Begriffen wie Abbruch oder Abriss an das brachiale Zertrümmern eines Bauwerks mit einer Abrissbirne denkt, liegt weit daneben. Diese Methode gehört nämlich der Vergangenheit an. Sie war zwar schnell und kostengünstig, aber nach allen anderen Kriterien (Umweltschutz, Unfallgefahr, Gesundheit der Einwohner) nicht sinnvoll: Der Boden wurde kontaminiert, gesundheitsschädliche chemische Binde- und Lösungsmittel (z. B. Asbest) wurden freigesetzt, und Baustoffe wurden kaum recycelt. Deshalb wird heute möglichst nach der Methode des planmäßigen Rückbaus vorgegangen. Dabei wird das Gebäude zuerst umsichtig entrümpelt und anschließend die Gebäudesubstanz „rückgebaut“. Das bedeutet, dass der Arbeitsablauf in umgekehrter Reihenfolge wie der Bau eines neuen Gebäudes stattfindet. Dabei wird auf Wiederverwendbarkeit und Wiederverwertbarkeit der Baustoffe geachtet. Der Begriff Wiederverwendbarkeit bezeichnet die erneute Verwendung der ausgebauten Bauteile (entweder in gleichem Zustand oder instandgesetzt). Wiederverwertbarkeit ist dagegen ein Synonym für Recycling. Dazu muss jeder Schritt des Abbruchverfahrens genau geplant und kontrolliert ausgeführt werden.

1.2 Abbruch und Kleinabbruch

Begriffe wie Abbruch, Abriss, Rückbau oder Demolierung bezeichnen die vollständige oder teilweise Zerstörung von Bauwerken. Dabei werden sowohl tragende als auch nichttragende Elemente eines Gebäudes abgebaut. Diese Bauteile sind groß und können nicht einfach abmontiert und auf der Müllhalde entsorgt werden. Im Gegensatz dazu sind mit dem Begriff Kleinabbruch Abbrucharbeiten kleineren Umfangs gemeint, die meistens im Rahmen kleinerer oder größerer Umbauten stattfinden. Typische Kleinabbrucharbeiten sind das Abreißen einer nichttragenden Trennwand oder das Entfernen eines alten Badezimmers. Bei solchen Eingriffen handelt es sich lediglich um Veränderungen am Gebäude, die oft erforderlich sind, weil beispielsweise neue Immobilienbesitzer andere Pläne und Verwendungszwecke dafür haben als ihre Vorgänger.

1.3 Wann ist ein Abriss sinnvoll?

Vor einem Hausabriss muss man sich gründlich überlegen, ob dies wirklich sinnvoll ist. Da es sich um einen großen Eingriff handelt, müssen die Vor- und Nachteile einer solchen unumkehrbaren (und teuren) Entscheidung sorgfältig abgewogen werden. Der Abbruch eines Hauses zahlt sich aus, wenn sich darin auch durch einen Umbau nicht die gleiche Wohnqualität erreichen lässt, wie in einem nach modernen Standards errichteten Neubau. Es gibt unterschiedliche Situationen, in denen ein Abriss lohnenswert ist. Käufer und Erben von Immobilien haben es oft mit Häusern zu tun, die sich in einem so schlechten Zustand befinden, dass eine Sanierung unmöglich wäre (unzuverlässige Statik, Schadstoffbelastung usw.). Viele jahrzehntealte Häuser entsprechen auch nicht den heutigen Anforderungen (zu wenig Wohnfläche, schlechte Dämmung, veraltete Haustechnik, keine Möglichkeit zum Dachbodenausbau usw.). Hinzu kommt der Umstand, dass das Grundstück oft vielversprechend und viel wert ist.

1.4 Ersatzbau

Oft entscheiden sich Grundstückseigentümer dafür, ein bestehendes Gebäude abzureißen, um an dessen Stelle ein neues Gebäude zu errichten. Ein Neubau ist natürlich teuer und der Kostenaufwand ist auch der am häufigsten aufgeführte Grund gegen einen Hausabriss. Doch auch aufwändige Sanierungen von Altbauten können ziemlich teuer werden und darüber hinaus stehen für energieeffiziente Neubauten Fördergelder von Bund und Ländern zur Verfügung. Trotz der Bedeutung des finanziellen Aspekts ist bei einem Haus, in dem man mehrere Jahrzehnte wohnen möchte, der Wohnkomfort von ausschlaggebender Bedeutung, und dieser ist nun mal in einem modernen und nach eigenen Wünschen errichteten Haus größer als in einem sanierten Altbau.

2. Vorbereitung: Planung und Abbruchgenehmigung

2.1 Abbruchplan

Wenn Sie einen Abbruch beschlossen und ein Abrissunternehmen beauftragt haben, führt dieses als Erstes eine Vor-Ort-Begehung bzw. Voruntersuchung durch, um die Eigenschaften des Gebäudes festzustellen. Anschließend erstellen die Fachleute einen Abrissplan. Dieser muss eine Beschreibung und eine Bestandsaufnahme (Aufnehme der aktuellen Situation und der Standortdaten), den Standort des bestehenden Gebäudes sowie Angaben zur Anbindung an die öffentliche Infrastruktur enthalten. Letzteres bedeutet, dass ein Elektriker bzw. Installateur die Stilllegung sämtlicher Zu- und Ableitungen schriftlich bestätigen muss.

2.2 Abbruchgenehmigung

Jeder Gebäudeabbruch ist genehmigungspflichtig und muss bei der Gemeinde, in er stattfinden wird, gemeldet werden (nicht gemeldete Bauvorhaben können von der Baupolizei gestoppt werden und es drohen hohe Strafen). In die Abbruchgenehmigung geht auch der Abbruchplan als separates Dokument ein. Der Abbruchplan kann auch dem Einreichplan für einen noch zu errichtenden Ersatz- bzw. Neubau beigelegt werden. Im Einreichplan müssen auch die vorgesehenen Maßnahmen zur Minderung der Freisetzung von Staub und anderen gefährlichen Stoffen sowie zum Umgang mit Bauschutt enthalten sein. Wenn ein Ersatzgebäude geplant ist, muss der Plan auch die Lage des Neubaus mit allen Standortdaten und neuen Anschlüssen an öffentliche Versorgungsnetze beinhalten. Der Einreichplan wird von einem Architekten erstellt und beim zuständigen Bauamt eingereicht.

2.3 Gesetzliche Vorgaben

Auch für den Abbruch selbst gelten unterschiedliche Regelwerke: behördliche Auflagen, Vorschriften bezüglich Arbeitnehmerschutz, statische Vorgaben, Sicherungsmaßnahmen usw. Das Bauwesen, zu dem auch Gebäuderückbau gezählt wird, unterliegt der Landesgesetzgebung und die geltenden Vorgaben werden durch die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Eine Ausnahme bilden jene Bereiche, die auf Bundesebene geregelt sind. Dazu gehört beispielsweise der abfallwirtschaftliche Aspekt, der durch die Recycling-Baustoff-Verordnung von 2016 und eine Novelle desselben Jahres (darin sind Rückbau, Trennung der Abbruchmaterialien, Entsorgung von Schad- und Störstoffen, Wiedereinbau von Material usw. geregelt) sowie die ÖNORM B 315 (Regelung der Schad- und Störstofferkundung) geregelt wird.

3. Vorarbeiten: Entkernung und Schadstoffsanierung

Der eigentliche Gebäuderückbau beginnt der Entkernung und Schadstoffsanierung. Dabei werden zuerst schwach gebundene Schadstoffe (z. B. Asbest) aus den Bauelementen entfernt. Als Nächstes werden alle Einbauteile und alle schweren und sperrigen Gegenstände (Türen, Fenster, Böden, Unterdecken, nichttragende Innenwände) ausgebaut, damit sie den späteren Abbruch nicht behindern. Bereits in dieser Phase wird auch die Gebäudetechnik (Lüftung, Heizung, Sanitär und Elektro) ausgebaut. Kurz gesagt, das Gebäude wird so weit zurückgebaut, bis nur noch die statisch relevanten Bauteile übrig bleiben. Dabei ist es äußerst wichtig, die einzelnen Baustoffe möglichst voneinander zu trennen – das ist nicht nur gut für die Umwelt, sondern auch für den Geldbeutel (die Entsorgung von Baumischabfällen ist wesentlich teurer als die Entsorgung der jeweiligen Einzelstoffe).

Bei der Entkernung eines Bauwerks können leicht unvorhergesehene Situationen auftreten, z. B. weil in den lückenhaften Unterlagen über den Altbau nicht enthaltene Leitungen, Kanalstränge, Einbauten und sonstige Anlagen aufgefunden werden. Manchmal werden auch nicht bekannte Bauelemente (etwa Malereien oder Stuckarbeiten) entdeckt. In diesem Fall entscheidet das Bundesdenkmalamt (BDA) über das weitere Vorgehen (z. B. sorgfältiger Ausbau und sichere Lagerung der Denkmäler).

4. Abbrucharbeiten

Wenn die Entkernung abgeschlossen ist und nur noch der Rohbau des Gebäudes steht, kann der eigentliche Abbruch erfolgen. Abbrucharbeiten sind ziemlich aufwändig und dauern in der Regel mehrere Tage. Sie beginnen mit dem Abtragen des Daches und setzen sich mit dem Abriss der Mauern fort. Das Mauerwerk wird meistens mit einem Bagger abgerissen, die Abrissbirne oder gar das Sprengen kommen nur selten zum Einsatz. Viel häufiger werden andere Verfahren eingesetzt, mit denen das Gebäude nach und nach in seine Bestandteile zerlegt wird (z. B. manuelles Betonschneiden mit diamantbestückten Werkzeugen). Abschließend werden noch die Fundamente abgetragen.

5. Bauschuttentsorgung

Der Bauschutt muss zur vorschriftsgemäßen Entsorgung sortiert werden. Der größte Teil der mit Schadstoffen unbelasteten Baurückstände wird auf Deponien entsorgt, während ein kleinerer Teil in der Regel wiederverwertet (oder sogar wiederverwendet) werden kann. Problematisch sind Schadstoffe, die nicht während der Vorbereitungsarbeiten entfernt werden konnten (z. B. durch Asbest verseuchtes Mauerwerk). Diese gehören zusammen mit Farben oder Lacken zum Sondermüll. Die sortierten Materialien werden von der Abrissfirma abtransportiert und vorschriftskonform entsorgt.

6. Erdarbeiten

Nach dem Abbruch sind meistens noch umfangreiche Erdarbeiten durchzuführen. Diese sind entweder als Nachbereitung der Abbruchstelle oder als Vorbereitung für den Bau eines neuen Gebäudes erforderlich. Dabei handelt es sich um das Ausbaggern eine Baugrube oder das Auffüllen mit Schotter, Muttererde oder Kies (diese Arbeiten sind besonders aufwändig, wenn das abgerissene Gebäude unterkellert gewesen ist). Auf diese Weise wird entweder ein nivelliertes Grundstück oder ein vollständig erschlossenes und zum Neubau geeignetes Baugrundstück errichtet.

7. Kostenfaktoren

7.1 Ausschlaggebende Kostenfaktoren

Die Höhe der Abbruchkosten wird durch mehrere Faktoren bestimmt. Ausschlaggebend sind fünf Faktoren: Gebäudegröße, örtliche Gegebenheiten, Sicherheitsmaßnahmen, verbaute Baustoffe und eventuell vorhandene Kellerräume. Gehen wir diese Faktoren der Reihe nach durch. Die Gebäudegröße ist wohl der offensichtlichste Kostenfaktor, da sowohl der erforderliche Arbeitsaufwand als auch die Maschinenzeit davon abhängen. Mit den örtlichen Gegebenheiten ist vor allem die Zugänglichkeit der Abrissstelle gemeint. Am einfachsten und kostengünstigsten ist es, wenn das abzureißende Gebäude frei steht und von allen Seiten gut zugänglich ist. Problematisch wird es, wenn es in unmittelbarer Nähe zu anderen Gebäuden steht, weil in diesem Fall nicht nur der Zugang für die Maschinen erschwert ist, sondern auch die benachbarten Grundstücke geschützt werden müssen. Das Grundstück und seine nähere Umgebung üben also erheblichen Einfluss auf die Abbruchkosten aus. Wenn das Gebäude zudem an einer Straße oder einem Gehweg liegt, müssen aufwändige Sicherheitsmaßnahmen und Absperrungen vorgenommen werden. Die Gebühren für die Sperrung und andere Kosten können hoch sein. Bei den Baumaterialien geht es vor allem um die Entsorgungskosten. Die Entsorgung von asbesthaltigen, vor 1993 hergestellten Eternit-Platten oder anderen gesundheitlich bedenklichen Baustoffen ist teurer als die Entsorgung herkömmlicher Bauabfälle. Kellerräume verteuern den Abbruch, weil sie aufwändig ausgebaggert werden müssen. Der Kellerabriss hinterlässt ein Loch, das aufgefüllt werden muss. Um das Gelände zu nivellieren oder es für die Errichtung eines Neubaus vorzubereiten, muss die Erde noch verdichtet werden.

7.2 Einsparmöglichkeiten

Insgesamt gibt es drei Einsparmöglichkeiten, die unter Umständen infrage kommen: Eigenleistung, Verbesserung der Zugangsmöglichkeiten und Reduzierung der Bauschuttmenge. Eigenleistung bietet nur geringe Ersparnismöglichkeiten, da sie eigentlich nur im Rahmen der Vorarbeiten möglich ist. Falls keine Schadstoffsanierung notwendig ist und Sie die entsprechenden Fertigkeiten mitbringen, können Sie einen großen Teil der Entkernung bereits selbst vornehmen. Sie sollten sich jedoch mit der Abrissfirma absprechen, damit später infolge falscher Lagerung der ausgebauten Einrichtungsgegenstände kein umständliches Umräumen erforderlich ist, das die Kostenersparnis wieder zunichtemachen könnte. Mit dem Verbessern der Zugangsmöglichkeiten zum Grundstück ist vor allem das Entfernen von Zugangshindernissen gemeint. Um die zu entsorgende Bauschuttmenge zu reduzieren, können Sie gut erhaltene Teile (Fenster, Türen, Dachziegel) gegen Selbstabholung verschenken.

Falls der Keller des abgerissenen Gebäudes gut erhalten ist, kann es mitunter sinnvoll sein, diesen zu erhalten und darauf den Neubau zu errichten. Dies kommt jedoch nur infrage, wenn der Keller nicht feucht ist und den statischen Anforderungen für den Neubau entspricht.

8. Abrisskosten

Die Abrisskosten hängen, wie gesagt, von mehreren Faktoren ab, weshalb sich keine pauschale Aussage darüber machen lässt. Eine grobe Kostenkalkulation ist dennoch möglich und wird am besten nach den einzelnen Phasen des Hausabrisses vorgenommen. In der Planungsphase ist es vor allem wichtig, dass ein Experte die Wände auf Schadstoffe prüft und ein Gutachten erstellt. Die Kosten dafür liegen bei etwa 9 EUR/m², was beim Abbruch eines durchschnittlichen Einfamilienhauses Kosten etwa 1.000 EUR bedeutet. Die Vorarbeiten (Gebäudeentkernung, Entsorgung von Giftstoffen, Entfernung von Wasser- und Stromleitungen und Entsorgung sperriger Einrichtungselemente) verursachen Kosten in Höhe von 21. bis 23 EUR/m².

Die Kosten für den eigentlichen Hausabriss bewegen sich im fünfstelligen Bereich. Der Abbruch eines alten Einfamilienhauses, das durchschnittlich groß, teilweise unterkellert und problemlos zugänglich ist, kostet 50 bis 100 EUR/m², in der Summe also 10.000 bis 25.000 EUR. Der Abbruch nicht unterkellerter Gebäude ist günstiger, bei flächenmäßig größeren Gebäuden können die Kosten jedoch stark ansteigen.

Nach dem Abbruch fallen noch Folgekosten an. Wenn auf dem Gelände ein neues Gebäude errichtet werden soll, muss das durch den Hausabriss entstandene Loch mit Erde aufgefüllt werden. Dies kostet etwa 32 bis 35 EUR/m². Das bedeutet, dass nach dem Abriss eines Einfamilienhauses mindestens 4.000 EUR/m² für die Folgekosten zu veranschlagen sind. Bleibt noch die Bauschuttentsorgung. Diese wird im Normalfall vom Abbruchunternehmen übernommen und kostet 24 bis 27 EUR/m³ bzw. 3.000 bis 4.000 EUR. Falls asbesthaltige Baustoffe (z. B. jahrzehntealte Faserzementplatten) oder andere Schadstoffe im Gebäude verbaut waren, kann die Bauschuttentsorgung wesentlich teurer werden.