Wohnkredit, Wien.

Häufig gestellte Fragen zum Wohnkredit und Immobilienkredit

Was ist ein Wohnkredit?

Ein Wohnkredit ist ein normaler Ratenkredit, der zweckgebunden für den Kauf, den Bau, den Umbau oder die Sanierung eines Wohnraums, einer Wohnung oder eines Wohnhauses vergeben wird. Wohnkredite werden von allen Banken und Kreditinstituten in Österreich angeboten, jedoch mit sehr unterschiedlichen Konditionen, was für den Kreditnehmer schnell einen Unterschied von mehreren tausend Euro bedeuten kann. Deshalb sollten Sie die Angebote verschiedener Kreditinstitute miteinander vergleichen.

Was ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit (auch Hypothekarkredit genannt) ist ebenfalls ein zweckgebundenes Darlehen für den Kauf, den Bau, den Umbau oder die Sanierung einer Immobilie, das sich jedoch in einem wesentlichen Punkt – der Besicherung – grundlegend vom Wohnkredit unterscheidet. Beim Wohnkredit lässt die Bank nämlich kein Pfandrecht als Sicherheit ins Grundbuch eintragen, während sie beim Immobilienkredit die Beleihung durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch besichert. Im Falle von Zahlungsausfällen durch den Kreditnehmer kann die Bank also die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung verwerten.

Wie viel Eigenkapital brauche ich und kann ich eine Vollfinanzierung beantragen?

Vollfinanzierungen (100-Prozent-Finanzierung oder gar 120-Prozent-Finanzierung zur Abdeckung der Nebenkosten) waren in Österreich lange Zeit sehr beliebt, sind aber seit dem 1. August 2022 aufgrund strengerer Auflagen für Baufinanzierungen und Hauskredite nicht mehr möglich (Verordnung der Finanzmarktaufsicht FMA). Heute müssen Kreditkunden mindestens 20 % der Gesamtkosten durch Eigenkapital abdecken.

Was zählt als Eigenkapital?

Als Eigenkapital gilt alles, was vom Kreditnehmer für den Kauf aufgebracht werden kann. Neben Bargeld, Spareinlagen auf einem Sparbuch und Wertpapieren bzw. Anleihen gehören dazu auch vollständig im eigenen Besitz befindliche Grundstücke und eine bestehende Lebensversicherung. Einige Kreditinstitute akzeptieren die Eigenleistung beim Hausbau (Muskelhypothek) und rechnen sie wie Eigenkapital an. In solchen Fällen können Sie etwa 5 % des Eigenkapitals durch Muskelhypothek ersetzen.

Welche Regeln gelten für die Kreditlaufzeit, die monatliche Kreditrate und die Zinsbelastung?

Die Laufzeit der Finanzierung ist auf 35 Jahre und die monatliche Kreditrate ist auf maximal 40 % des monatlichen Haushalts-Nettoeinkommens begrenzt. Die Kreditzinsen werden durch die Höhe des Eigenkapitals bestimmt: Je mehr Eigenkapital Sie vorweisen können, desto niedriger werden der Kreditbedarf, die Zinsbelastung und die monatliche Kreditrate ausfallen.

Welche Unterlagen brauche ich für einen Wohnkredit?

Das wichtigste Kriterium für die Vergabe eines Kredits (egal ob Wohn- oder Immobilienkredit) ist die Zahlungsfähigkeit (Kreditwürdigkeit). Deshalb benötigen Sie entsprechende Unterlagen zu Ihrem Einkommen (Gehaltsabrechnungen, Jahreslohnzettel, Gehaltsabrechnungen und ggf. Steuerbescheide Rentenbescheid sowie sonstige Einkünfte), Ihrem Vermögen (Kontoauszüge, Sparbücher, Bausparverträge, Immobilienbesitz, Wertpapiere), anderen Verbindlichkeiten (z. B. Leasing- oder Kreditverträge), Versicherungen (z. B. Lebens-, Risiko- oder Eigenheimversicherung) und natürlich Ihre Haushaltsrechnung. Selbständige brauchen noch weitere Unterlagen wie Einkommenssteuerbescheide oder Bilanzen der letzten 2 bis 3 Jahre, Saldenliste, Gesellschaftsvertrag, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, aktuelle Buchungsanzeige Krankenkasse und ggf. Gewerbeschein und Businessplan.

Darüber hinaus benötigen Sie Unterlagen zu der Immobilie, die finanziert werden soll. Dazu gehören je nach Situation Kaufangebot, Exposé (Objekt- oder Ausstattungsbeschreibung), Grundrissplan, Fotos (Innen- und Außenansicht), Kaufvertragsentwurf oder Kaufangebot, aktueller Grundbuchauszug und ggf. weitere Unterlagen wie z. B. Anwartschafts- oder Genossenschaftsvertrag. Wenn ein Hausbau finanziert werden soll, müssen Sie zusätzlich noch den Bauplan, die Baugenehmigung und die Baukostenaufstellung vorlegen.

Zu guter Letzt brauchen Sie noch bankspezifische Dokumente und selbstverständlich Ihre persönlichen Daten (Meldezettel, Lichtbildausweis).

Wie lange muss ich auf die Auszahlung der Kreditsumme warten?

Insbesondere beim Kauf einer Immobilie kommt es darauf an, dass zwischen dem Stellen des Kreditantrags und der Auszahlung (oder zumindest Genehmigung) der Kreditsumme nicht zu viel Zeit vergeht, damit Sie noch rechtzeitig ein Angebot für die Immobilie abgeben können. Bei Wohn- und Immobilienkrediten vergehen vom Stellen des Kreditantrags bis zur tatsächlichen Auszahlung oftmals mehrere Wochen: Eine Bearbeitungsdauer von 8 bis 12 Wochen ist nichts Ungewöhnliches, manchmal kann es sogar noch länger dauern. Falls jedoch schon alle Vorarbeiten erledigt sind, kann der Kreditbetrag binnen 2 bis 4 Werktagen auf das Treuhandkonto ausgezahlt werden.

Worin liegt der Unterschied zwischen fixen und variablen Zinsen?

Bei einem Fixzinskredit wird der Sollzins für einen vereinbarten Zeitraum unveränderlich festgelegt, sodass Zinsveränderungen nach oben oder unten nicht möglich sind. Im Gegensatz dazu werden bei einem Kredit mit variablem Zinssatz die Zinsen an das aktuelle Marktzinsniveau angepasst, weshalb es im Laufe der Zeit zu starken Ausschlägen nach oben oder unten kommen kann. Daher sind Kredite mit Fixzinsbindung sicherer, während variable Zinsen eher etwas für Risikofreudige sind.

Kann ich meinen Wohnkredit vorzeitig zurückzahlen?

Wenn Sie mehr Geld zur Verfügung haben als geplant, kommt eine vorzeitige (Teil-)Rückzahlung infrage. Kredite mit variablem Zinssatz können im Regelfall jederzeit ohne Zusatzkosten vorzeitig zurückgezahlt werden, bei Krediten mit fixer Verzinsung ist die Situation jedoch erheblich anders, da Sondertilgungen oft nicht erwünscht sind. Bei Fixzinskrediten darf jährlich ein Betrag von 10.000 € ohne zusätzliche Kosten zurückgezahlt werden, bei höheren Beträgen darf das Kreditinstitut maximal 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrages an Zusatzkosten verrechnen. Bei Immobilienkrediten darf eine Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten oder bis zum Ablauf einer allfälligen Fixzinsperiode vereinbart werden (bei Nichteinhaltung dieser Kündigungsfrist wird für den vorzeitig getilgten Betrag das gerade genannte Pönale von max. 1 % verrechnet).

Was passiert bei Zahlungsverzug?

Bei manchen Krediten besteht die Möglichkeit, im Falle einer schlechten finanziellen Lage die Rate vorübergehend auszusetzen. Wenn der Kreditnehmer jedoch in Zahlungsverzug gerät, kommt es zu einem Mahnungsverfahren. Falls er die Ratenrückstände nach drei Mahnungen noch immer nicht beglichen hat, hat das Kreditinstitut das Recht, den Kredit zu kündigen und die gesamte Restschuld zurückzufordern. Der Kreditnehmer muss dann binnen 30 Kalendertagen den gesamten offenen Kreditbetrag inklusive Verzugszinsen und Mahnspesen zurückzahlen. Falls der Kreditnehmer dieser Zahlungsaufforderung nicht nachkommt, stehen Pfändung, Insolvenzverfahren und ein negativer KSV Eintrag an. Deshalb sollte der Kreditnehmer es nicht so weit kommen lassen und stattdessen versuchen, mit der Bank eine Lösung zu finden (z. B. Ratenreduktion, Stundung oder Umschuldung).

Was ist bei Immobilien- und Wohnkrediten noch wichtig?

Viele Hausbauer und Immobilienkäufer schätzen die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Kosten für verschiedene Gutachten, Anschlüsse, Baustelleneinrichtung, Versicherungen usw.) nicht richtig ein. Beim Hausbau betragen die Baunebenkosten etwa 20 % der Baukostensumme. Das Zweite, was es zu beachten gilt, ist die Höhe der Kreditzinsen, die nicht nur von der Eigenkapitalquote, sondern auch von der Schätzung des Immobilienwerts durch den Kreditgeber und der Bonität des Kreditkunden abhängig ist. Drittens kommt es darauf an, Beratungsgespräche bei verschiedenen Kreditinstituten zu absolvieren und dabei immer die gleichen Werte zu vergleichen (gleiche Laufzeit und gleiche Kreditsumme).

Was ist eine Wohnbauförderung?

Die Wohnbauförderung ist eine beliebte Alternative zu herkömmlichen Immobilien- und Wohnkrediten. Dabei handelt es sich um ein Förderinstrument der Länder, dessen Zweck darin besteht, den Bau, Kauf und die Sanierung von umweltschonendem und bedarfsgerechtem Wohnraum zu fördern. Wie bei allen Landesförderungen sind die Bestimmungen je nach Bundesland unterschiedlich, doch überall ist die Wohnbauförderung in erster Linie eine soziale Maßnahme, mit der Menschen, die sich selber keine Wohnung leisten könnten, mit staatlicher Hilfe der Zugang zum Eigenheim erleichtert werden soll. Deshalb liegt der Fokus auf speziellen Zielgruppen wie Jungfamilien und schwerbehinderten Menschen. Die Kriterien für die Förderungsvergabe schließen daher eine Netto-Einkommensgrenze, eine Maximalgröße der Wohnfläche und Vorgaben zur Energieeffizienz mit ein.

Die Wohnbauförderung kann verschiedene Formen annehmen: einmalige Zuschüsse, Zins- oder Annuitätenzuschüsse, Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen oder Übernahme von Bürgschaften. Insbesondere im Falle von Darlehen wird – ähnlich wie bei einem Immobilienkredit – zugunsten des Bundeslandes ein Pfandrecht in Kombination mit einem Veräußerungsverbot ins Grundbuch eingetragen. Die Laufzeiten der Förderungsdarlehen sind meist lang (häufig über 20 Jahre), die Rückzahlungsraten anfangs niedrig und mit der Zeit ansteigend, und anders als bei herkömmlichen Krediten ist eine vorzeitige Tilgung oft mit einem erheblichen Nachlass verbunden.