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    Vermessungen beim Hausbau: von der Grenzfeststellung bis zur Gebäudeeinmessung

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    Die Grundlage für die Planung von Gebäuden bilden von Geometern erstellte Vermessungspläne, die unter Berücksichtigung der staatlichen Festpunkte (Vermessungspunkte) erstellt werden. Um Planungssicherheit zu schaffen, müssen zuerst die Grundstücksgrenzen abgeklärt werden. Anschließend muss ein genauer Lageplan erstellt werden, der zu den Hauptbestandteilen des Einreichplans zum Erteilen der Baubewilligung gehört. Auf der Baustelle sind Bauvermessungen durchzuführen (Bauabsteckung und ggf. weitere baubegleitende Vermessungen). In einigen Bundesländern ist nach der Baufertigstellung eine Gebäudeeinmessung vorgeschrieben.
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    vermessung hausbau
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    1. Grenzsicherung

    Angehende Bauherren müssen als Erstes die Grundstücksgrenzen abklären, denn im Baugenehmigungsverfahren kann im Falle von Unklarheiten oder Streitigkeiten über den Grenzverlauf die Bauverhandlung abgebrochen werden. Dies führt wiederum zu erheblichen Verzögerungen bei der Erteilung der Baubewilligung und folglich zur Verteuerung des Bauvorhabens. Besonders wichtig ist hierbei die Einhaltung der vorgeschriebenen Grenzabstände.

    Um einen reibungslosen Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens sicherzustellen, müssen Grenzen, Widmung, Bebaubarkeit usw. geklärt sein. Dazu sind je nach Situation verschiedene, zur Katastervermessung zählende Tätigkeiten erforderlich: Grenzermittlung, Grenzerneuerung, Grenzwiederherstellung, Grenzberichtigung, Grundstücksteilungen und Parzellierungen, Anfertigung von Servitutsplänen, Anfertigung von Lageplänen für die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen usw.

    Expertenrat des Unternehmens DI Hrastnig Emanuel (Vermessung Hrastnig)

    Vor und während des Hausbaus - welche Vermessungen sind notwendig? 

    Vor Beginn der Bauplanung ist es oft notwendig, die Grenze und das Gelände des betroffenen Grundstückes zu vermessen.

     Im Zuge eines jeden Bauverfahrens sind die laut der jeweils geltenden Bauordnung bzw. dem geltenden Bebauungsplan vorgeschriebenen Abstände zur Grundgrenze anzugeben und einzuhalten. Dies ist jedoch nur möglich, wenn das Grundstück eine vermessene und verhandelte Grenze hat. Vor jedem Bauvorhaben ist darum mit einem Zivilgeometer die Grenzsituation abzuklären. Dieser kann feststellen, ob die Grenzen bereits vermessen wurden und ob das Grundstück in den rechtsverbindlichen Grenzkataster eingetragen ist. Nur Grundstücke, die im Grenzkataster eingetragen sind, haben vermessene, verhandelte und rechtsverbindliche Grundgrenzen. Österreichweit sind ca. 12% der Grundstücke im Grenzkataster eingetragen. Der Rest ist nur im „normalen“ Grundsteuerkataster eingetragen, was keine Rechtssicherheit bezüglich der Grenzen garantiert. 

    Sind die Grenzen definiert, so dient oft ein Geländeplan als Grundlage für die Bauplanung und in weiterer Folge den Einreichplan. Dabei werden die Höhen des Bauplatzes sowie wichtige Einbauten, Einfriedungen (Mauern, Zäune, Leitungen usw.) und bestehende Infrastruktur (Straßen, Wege usw.) aufgemessen und in einem Plan dargestellt. 

    Bei Baubeginn muss dann mit einer Bauabsteckung die Lage des Bauobjektes aus dem Plan in die Natur übertragen werden. In vielen Gemeinden ist an die Baubehörde ein Nachweis zu erbringen, dass eine Bauabsteckung stattgefunden hat. Der Zivilgeometer erstellt dazu einen entsprechenden Plan. 

    Bei kritischen Bauprojekten mit geringen Toleranzen und hohen Präzisionsanforderungen kann es Sinn machen, währen der unterschiedlichen Bauphasen bzw. nach der Baufertigstellung Kontrollvermessungen durchführen zu lassen. Dies dient der Absicherung sowohl des Bauherrn als auch des ausführenden Bauunternehmens. 

    In manchen Bundesländern (Burgenland, Steiermark) gibt es eine Einmessverpflichtung für neu errichtete Gebäude oder Zubauten ab einer bestimmten Größe. Dabei misst der Geometer das errichtete Gebäude auf, erstellt einen Plan und leitet diesen an die zuständige Baubehörde weiter.

    Wie ist der Ablauf einer Vermessung? 

    Prinzipiell sollte man sich die Zeit nehmen und mit einem Zivilgeometer ein Beratungsgespräch ausmachen. Der Zivilgeometer benötigt dazu die Grundstücksnummer, die Katastralgemeinde, eine kurze Beschreibung, was geplant ist und falls vorhanden Pläne und Urkunden zum Grundstück oder Bauvorhaben. Der Zivilgeometer kann sich dann ein Bild über die Situation machen und die weitere Vorgehensweise mit dem Kunden abklären. 

    Sollte sich herausstellen, dass die Grundgrenze nicht vermessen und verhandelt bzw. nicht im Grenzkataster eingetragen ist, so muss diese gemeinsam mit den angrenzenden Grundeigentümern im Zuge einer Grenzverhandlung festgelegt und vermessen werden. Der Zivilgeometer erstellt dann eine Vermessungsurkunde und bringt diese beim zuständigen Vermessungsamt ein. Nur so kann die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstandswerte und Flächen garantiert werden.

    Sind die Grenzen definiert, so kann mit der Geländeaufnahme begonnen werden. Dazu werden die wichtigen Punkte in der Natur aufgemessen. Der Zivilgeometer liefert den Plan dann an den Kunden bzw. an den Planer. 

    Nach erfolgter Einreichplanung steckt der Zivilgeometer die Eckpunkte in Koordination mit der Baufirma in der Natur ab. Dazu werden die Eckpunkte mit Pflöcken und Nägeln oder mit Schnurgerüstbänken am Bauplatz markiert. Anschließend übermittelt der Geometer dem Bauherren den Absteckplan als etwaigen Nachweis bei der Baubehörde.

    Bei der Vermessung werden mittels Satellitenpositionierungsdiensten Festpunkte im amtlichen Festpunktfeld gemessen. Diese bilden die Ausgangspunkte für die weitere Vermessung, bei der Winkel und Strecken gemessen und daraus Koordinaten abgeleitet werden. Die Vermessung im Feld ist nur ein kleiner Teilbereich der Arbeit. Vorausgehend sind meist CAD-Konstruktion und die Berechnung von Koordinatentransformationen. Nachdem Punkte aufgegessen wurden, müssen diese im Büro rechnerisch ausgewertet und planlich dargestellt werden.

    Herr Dipl.-Ing. Emanuel Hrastnig, DI Hrastnig Emanuel (Vermessung Hrastnig)

    1.1 Grenzfeststellung und -absteckung

    Bei bereits bestehenden (vermessenen und verhandelten) Grenzen kommt es manchmal vor, dass bei Eigentümern und Anrainern Unklarheit über den Grenzverlauf herrscht (etwa, wenn das Grundstück den Besitzer wechselt oder Grenzmarkierungen verloren gegangenen sind). In solchen Fällen wird in einem Grenzfeststellungsverfahren die bestehende Grenze ermittelt und wiederhergestellt: Die Grenzpunkte werden erneut vermessen und abgesteckt (mit entsprechenden Grenzzeichen vermarkt). Mittels GPS-Messung ist es möglich, die Grenzabsteckung auch an schwer zugänglichen Stellen auf den Zentimeter genau vorzunehmen. Die Anrainer werden über dieses Verfahren informiert und bei Bedarf wird eine gemeinsame Begehung der Grenzpunkte durchgeführt.

    1.2 Grenzverhandlung

    Falls die Grenzpunkte noch gar nicht vermessen wurden und der Grenzverlauf nicht urkundlich festgehalten ist, muss eine Grenzverhandlung durchgeführt werden. Dies kann beispielsweise bei einer grundbuchamtlichen Teilung der Fall sein. Bei der Grenzverhandlung werden die Positionen der einzelnen Grenzpunkte der betroffenen Grundstücke in Anwesenheit aller beteiligten grundbücherlichen Eigentümer festgelegt und vermarkt. Die neu vermessenen Grenzpunkte dienen als Grundlage zur Erstellung eines amtlichen Plans. Dazu müssen alle beteiligten Eigentümer ihre schriftliche Zustimmung zur festgelegten Grenze erteilen.

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    Klarheit bezüglich der Grenzsituation ist eine Grundvoraussetzung für den reibungslosen Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens.

    1.3 Einverleibung in den Grenzkataster

    Viele Grundeigentümer wissen nicht, dass sie keine Rechtssicherheit haben, wenn ihr Grundstück nicht in den Grenzkataster überführt wurde (oder sie kümmern sich einfach nicht darum). Um den Grenzverlauf rechtlich zu sichern, muss das Grundstück in die Katastralmappe des Grenzkatasters einverleibt werden. Bei einem Grenzkatastergrundstück ist die Grundstücksfläche immer genau bekannt, die Grundstücksgrenzen haben Rechtssicherheit und außerdem können Teile eines Grenzkatastergrundstücks nicht ersessen werden. Diese Sicherheiten hat man jedoch nicht, wenn das Grundstück lediglich im Grundsteuerkataster eingetragen ist.

    2. Lageplan

    Für die Erteilung einer Baubewilligung ist immer ein Einreichplan erforderlich, zu dem auch ein Lageplan gehört. Der Lageplan stellt das Gelände und die verschiedenen Bedingungen und Regeln der Bebauung auf dem Grundstück dar. Dazu gehören auch die Umgebung und alle Nachbargrundstücke, da diese beispielsweise die Höhe und Breite der Bebauung beeinflussen können. Die Basis für den Lageplan bildet ein vom Vermessungsingenieur erstellter Vermessungsplan, der – wenn die Nachbarn betreffend des Grenzverlaufes keinen Einspruch erheben – für alle, auch für die Behörde bindend wird. Falls bei der Bauausführung gegen Teile des Plans verstoßen wird, kann dies einen Baustopp nach sich ziehen, schlimmstenfalls ist der Hausbauer zum Rückbau verpflichtet.

    3. Bauabsteckung

    Die Bauausführung muss genau den Vorgaben in der Baugenehmigung entsprechen, da das Gebäude sonst als konsensloses Bauwerk gilt (umgangssprachlich: Schwarzbau). Dazu muss das Bauwerk erst einmal richtig positioniert werden. Um dies sicherzustellen, wird eine Bauabsteckung durchgeführt, bei der die Achsen und Gebäudeecken aus dem Bauplan direkt in die Natur übertragen werden. Die Bauabsteckung setzt sich aus der Grobabsteckung und der Feinabsteckung zusammen. Bei der Grobabsteckung werden die Grenzen der Baugrube Bodens bestimmt. Dazu werden die Eckpunkte des geplanten Gebäudes auf dem Gelände durch Pflöcke oder Stangen markiert.

    Nach dem Baugrubenaushub erfolgt die Feinabsteckung, bei der es um das Bestimmen der genauen Positionen der Bauelemente auf dem Grundstück geht. Bei der Feinabsteckung wird das geplante Bauwerk mithilfe eines Schnurgerüsts oder in den Boden eingeschlagener Pflöcke millimetergenau auf dem Grundstück abgesteckt. Durch die Feinabsteckung lassen sich die exakten Maße des Bauwerks überprüfen, wodurch eventuell noch vor Baubeginn Korrekturen vorgenommen werden können.

    Je nach Bedarf können zu Kontrollzwecken im weiteren Verlauf des Baugeschehens zusätzliche baubegleitende Vermessungen durchgeführt werden.

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    Durch die Bauabsteckung wird die genaue Position des zu errichtenden Bauwerks bestimmt.

    4. Gebäudeeinmessung

    Die Baugesetze einiger Bundesländer (Salzburg, Burgenland, Steiermark) schreiben eine Gebäudeeinmessung nach der Baufertigstellung vor, ohne die keine Benützungsbewilligung erteilt wird. Diese Einmesspflicht gilt nicht nur für neu errichtete Häuser, sondern auch deren Zubauten, diverse Mauern und technische Einrichtungen. Bei der Gebäudeeinmessung wird der vorhandene Gebäudebestand aufgemessen und ein Einmessplan erstellt, mit dessen Hilfe die amtliche Liegenschaftskarte vervollständigt wird. Bei der Einmessung werden die Ecken des Gebäudes aufgemessen und zur Kontrolle und Ergänzung zusätzlich die Längen der Gebäudeseiten erfasst.

    Die genauen Vorschriften und Verfahrensabläufe zu den in diesem Beitrag beschriebenen Leistungen (Einreichplan, Gebäudeeinmessung usw.) sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Auskunft darüber erhalten Sie bei der zuständigen Behörde (Gemeindeamt, Magistrat). Die Vermessungen dürfen jedoch überall nur von staatlich befugten und beeideten Ziviltechnikern, den Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen (umgangssprachlich Zivilgeometer oder kurz Geometer genannt) durchgeführt werden

    Fachartikel 991
    Autor: Daibau Magazin

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