Neubau, Baukosten - Wie viel kostet Hausbau im Jahr 2024?

0. Wie viel kostet Hausbau?

Wie viel kostet es, ein Haus zu bauen? Das ist eine Frage, die kaum jemand beantworten will oder kann. Der Bau des eigenen Traumhauses gehört für uns alle zu den größten finanziellen Herausforderungen im Leben: Allgemein gesehen investiert man in seine Immobilie etwa 30 % des Geldes, das man in seinem ganzen Leben verdient hat. Eine genaue Antwort auf die Frage nach den Neubaukosten zu geben, ist jedoch schwierig, da die Kosten von zahlreichen, miteinander verflochtenen Faktoren abhängen. Leider sind Bauherrn diesbezüglich oft auf sich allein gestellt. Daher möchten wir Ihnen im folgenden Artikel das Erstellen eines Finanzierungsplans für Ihren Eigenheimbau etwas erleichtern.

Mit der richtigen Baufinanzierung zum Traumhaus

Auf dem österreichischen Kreditmarkt ist eine ganze Reihe von Banken und Bausparkassen vertreten, die Baufinanzierungen mit unterschiedlichen Zins- und Rückzahlungsvarianten anbieten. Generell gilt jedoch, dass Banken den leistbaren Kredit zu einem wesentlich höheren Zins als den Marktzins rechnen. Deshalb sollten Sie verschiedene Angebote miteinander vergleichen und sich dabei von Baufinanzierungsexperten beraten lassen. Erkundigen Sie sich auch, ob Sie eine Wohnbauförderung und/oder eine andere Förderung (z. B. für den Einbau einer Wärmepumpenheizung oder einer Photovoltaikanlage) nutzen können. Bei der Berechnung der Leistbarkeit eines Wohnbaukredits sollten Sie beachten, dass die Laufzeit der Finanzierung auf 35 Jahre und die monatliche Kreditrate auf 40 % des monatlichen Haushalts-Nettoeinkommens begrenzt ist. Neue Kreditkunden müssen mindestens 20 % der Gesamtkosten durch Eigenkapital abdecken (die ehemals beliebten Vollfinanzierungen sind seit August 2022 nicht mehr möglich).

1. Berechnung der Hausbaukosten

1.1 Ein Haus ist kein Massenprodukt

Der Bau eines Hauses ist etwas ganz anderes als der Kauf eines Serienproduktes aus dem Laden. Die Baukosten hängen von der Größe und Komplexität des Gebäudes, der Lage und Beschaffenheit des Geländes, den verbauten Materialien und der Organisation des Bauvorhabens ab. Jedes Haus ist ein Projekt für sich. Und so soll es auch sein, schließlich soll es den Bedürfnissen des Bauherrn, dem räumlichen Kontext, den Vorgaben des Bebauungsplans und der Beschaffenheit des Grundstücks Rechnung tragen. Für einzelne Leistungen wie das Ausmalen einer Wohnung kann man ohne Weiteres genaue Preise anfragen, bei einem großen und komplexen Bauprojekt ist jedoch im Vorfeld eine genaue Analyse erforderlich.

1.2 Leistungsverzeichnis und Kostenschätzung

Obwohl dies eine komplexe Aufgabe ist, lassen sich die Baukosten relativ genau berechnen. Ausgangspunkt dafür ist ein klar definiertes Projekt. Eine Skizze oder eine Visualisierung Ihres Traumhauses reicht nicht aus – Sie brauchen präzise Hausplanung aus der Feder eines Architekten. Über die Details der Hausplanung haben wir in unserem Magazin schon viel geschrieben, für diesen Artikel reicht es aus, nur die grundlegenden Phasen der Hausplanung zu benennen. Zu Beginn werden Ihre Wünsche in einem Entwurfsplan zu Papier gebracht. Auf dieser Grundlage wird ein Einreichplan für das Erteilen der Baubewilligung erstellt. Anschließend wird ein detaillierter Ausführungsplan erstellt, der als Grundlage für das Leistungsverzeichnis und die Werkpläne der ausführenden Firmen dient.

Das Leistungsverzeichnis im Verbund mit dem Ausführungsplan ist das wichtigste Dokument, das Sie für die Kommunikation mit Auftragnehmern benötigen. Diese Auflistung aller erforderlichen Leistungen und Baustoffe dient als Grundlage für die Abschätzung der Investitionskosten. So lässt sich eine objektive, recht zuverlässige Kostenschätzung erstellen. Realistisch ist natürlich nur der Preis, den der Auftragnehmer auf der Grundlage des Leistungsverzeichnisses anbietet. Vergleichen Sie die Kostenanschläge von mindestens drei vertrauenswürdigen Auftragnehmern, um eine realistische Vorstellung von den Kosten zu erhalten. Wenn Sie noch darüber nachdenken, ob sich Hausbau überhaupt lohnt, lesen Sie die nachfolgend angeführten Richtpreise für die verschiedenen Teilleistungen beim Hausbau.

1.3 Quadratmeterpreis, Ausgangspunkte der Berechnung

Nachfolgend listen wir die typischsten Beispiele und Ansatzpunkte auf, die sich aus unseren Durchschnittspreisen auf der Plattform ableiten. Als Berechnungsgrundlage nehmen wir ein für Österreich typisches Ziegelmassivhaus mit einer Netto-Grundfläche von 150 m² und einer Brutto-Grundfläche von 190 m² auf anspruchslosem Baugrund (ebenes Gelände, Bodenklasse 4) und in einer Region mit durchschnittlich hohen Bauleistungspreisen. Die Baustoffe und die Energieeffizienz des Hauses sind vorschriftskonform. Die tragenden Wände sind 30 cm dick und mit einer mindestens 15 cm starken Dämmung versehen. Die Fenster besitzen eine 3-fach-Verglasung. Die Kosten enthalten auch alle Planungsunterlagen, Genehmigungen, Hausanschlüsse und die Außenanlage.

Die Kosten werden in €/m² dargestellt. Als Netto-Grundfläche bezeichnet man die Summe aller nutzbaren Bodenflächen (Fußbodenfläche) aller Grundrissebenen eines Gebäudes. Die Netto-Grundfläche ist in Nutzfläche (die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken), Funktionsfläche (Flächen zur Unterbringung von haustechnischen Einrichtungen – z. B. Heizungsräume und Maschinenräume) und Verkehrsfläche (allgemeine Flächen für den Zugang zu Nutz‐ oder Funktionsflächen) gegliedert. Besonders wichtig ist hier die Nutzfläche, die alle Flächen, die im Haus genutzt werden umfasst (Wohnräume, Hauswirtschaftsraum, häusliches Arbeitszimmer usw.).

Oft trifft man auch auf den Begriff „Wohnfläche“, der jedoch im österreichischen Wohnrecht weder im Wohnungseigentumsgesetz, noch im Mietrechtsgesetz definiert ist. Weil aber in Deutschland dieser Begriff sehr wohl gesetzlich geregelt ist, wird er im gesamten deutschsprachigen Raum – also auch in Österreich – häufig verwendet. Doch für die Nutzflächenberechnung und damit den Kauf- bzw. Mietpreis einer Wohnung oder eines Hauses ist in Österreich nur die Nutzfläche relevant.

Die Brutto-Grundfläche ist die Summe aller Grundflächen, die sich aus den Grundrissebenen eines Bauwerks ergeben. Sie umfasst die gesamte Fläche, auf der das Wohnhaus gebaut ist, also die Netto-Grundfläche und die Konstruktionsgrundfläche (Wände, Hohlräume, Wandnischen, Installationskanäle usw.). Beachten Sie, dass schlecht geplante Häuser mit vielen Vordächern, Vorsprüngen usw. eine im Vergleich zur Brutto-Grundfläche geringe Netto-Grundfläche haben und deshalb teurer sind als durchdacht entworfene Häuser mit gleich großer Brutto-Grundfläche.

2. Wie viel kostet Hausbau?

Was kostet ein Neubau? Als Ausgangspunkt dienen uns typische Beispiele für schlüsselfertig gebaute Häuser. Schlüsselfertiges Bauen bedeutet, dass das Haus komplett von einem Unternehmer gebaut wird. Sowohl Massivhäuser als auch Fertigteilhäuser können schlüsselfertig gebaut werden. „Schlüsselfertig“ ist jedoch kein klar definierter Begriff, weshalb er von den einzelnen Baufirmen auf unterschiedliche Weise ausgelegt wird. Bauinteressierte verstehen darunter oft die Ausbaustufe „bezugsfertig“. Ein Haus ist bezugsfertig, wenn es als Wohngebäude genutzt werden kann. Bezugsfertige Häuser verfügen über funktionsfähige Fenster und Türen, sichere Zugänge zum Objekt, ein fertiggestelltes Dach, funktionsfähige Installationen (Strom, Wasser, Licht), eine betriebsbereite Heizungsanlage, Sanitäranlagen (Badezimmer und Toilette), Anschlüsse für eine Kochgelegenheit sowie Treppen mit Geländer. Die Bewohner müssen also nur noch Möbel und Leuchten mitbringen. Bei Parkettböden, Fliesen oder etwa Fenstern gibt es, wie jeder weiß, nach oben fast keine Grenzen. Aus diesem Grund sind wir bei unseren Berechnungen von Materialien mittlerer Qualität und im mittleren Preissegment ausgegangen.

2.1 Schlüsselfertiges Massivhaus – Kosten

Das klassische Massivhaus besitzt tragende Wände aus Mauerwerk, Beton oder Stahlbeton. Auch Bauwerke aus leichten Porenbetonsteinen sind Massivbauten. Trotz der steigenden Popularität anderer Bauweisen (z. B. das Holzriegelhaus in Skelettbauweise) werden in Österreich die meisten neuen Einfamilienhäuser nach wie vor als klassische Ziegelmassivhäuser errichtet.

Was kostet ein schlüsselfertiges Massivhaus? Die Kosten betragen im Jahr 2024 zwischen 2.000 bis 3.000 €/m² Nutzfläche.

2.2 Neubau eines kleineren Hauses

Einfamilienhäuser, die heutzutage neu gebaut werden, haben in der Regel Netto-Grundrissflächen von rund 130 bis 160 m² oder mehr. Demnach können Häuser mit kleineren Netto-Grundrissflächen als „kleine Häuser“ bezeichnet werden. Kleine Häuser haben Netto-Grundrissflächen von 80 m² bis 100 m² oder sogar noch weniger. Zum Vergleich: Wohnungen in Mehrfamilienhäusern haben eine durchschnittliche Wohnfläche von etwa 70 m². In den letzten Jahren werden auch vermehrt Bungalows als Wohnhäuser gebaut. Solche kleinen Häuser sind bei Singles und Paaren beliebt und werden oft in Fertigbauweise gebaut. Beim Bau eines kleinen Hauses in Massivbauweise sind die Baukosten pro Quadratmeter um rund 10 % höher als beim Bau eines durchschnittlich großen Hauses. Dafür gibt es zwei Gründe. Zum einen ist das Interesse von Bauunternehmen an kleineren Projekten geringer und zum anderen ist bei einigen Bestandteilen des Hauses – etwa bei der Wärmepumpenheizung oder der Elektroinstallation – der Quadratmeterpreis bei großen Flächen niedriger.

Der Neubau eines Hauses mit einer kleinen Netto-Grundrissfläche kostet ab 2.000 €/m² Nutzfläche. Modulhäuser sind schon ab 40.000 € erhältlich, können aber auch Preise von 150.000 € oder mehr erreichen.

2.3 Baukosten für ein Haus mit Flachdach

Insbesondere die ältere Generation begegnet Flachdächern oft mit Misstrauen, da die Menschen meinen, solche Dächer müssten früher oder später undicht werden. Doch moderne Flachdächer, die nach den geltenden Vorschriften errichtet werden (z. B. ÖNORM B 3691 – Planung und Ausführung von Dachabdichtungen), sind absolut zuverlässig. Deshalb wird das Flachdach auch im privaten Wohnbau immer beliebter. Der ästhetische Aspekt trägt ebenfalls dazu bei, denn das moderne Designideal strebt nach klaren Linien und rechteckigen Formen. Ein weiterer, sehr wichtiger Faktor ist die Ausnutzung des Wohnraumes. Bei einem typischen Satteldach mit einer Neigung von 35 Grad und einer Kniestockhöhe von 160 cm sind aufgrund der Dachschräge nur gut 60 % der Dachbodenfläche zum Wohnen nutzbar. Bei einer Gesamtfläche von 200 m² wären das etwa 130 m². Im Gegensatz dazu ist bei einem Flachdach auch im obersten Geschoss die Stehhöhe überall gegeben.

Ein hochwertig ausgeführtes Flachdach mit einwandfreier Entwässerung und einem Dachausstieg ist teurer als ein herkömmliches Schrägdach, denn es kann bis zu 220 €/m² kosten. Der Bau eines durchschnittlichen Einfamilienhauses wird dadurch um etwa 3 % verteuert. Doch die Investition lohnt sich, weil das Haus dadurch bei gleicher Grundrissfläche mehr Nutzfläche erhält und Sie ein oder zwei Räume hinzugewinnen.

Die Herstellung eines Flachdaches (Material + Arbeit) kostet im Schnitt etwa 150 €/m² Nutzfläche. Damit sind die durchschnittlichen Baukosten für einen Quadratmeter Nutzfläche bei einem Haus mit Flachdach etwas günstiger als bei einem Haus mit unausgebautem Steildach, jedoch deutlich höher als bei einem Haus mit ausgebautem Steildach. Doch weil es keine Dachschrägen gibt, ist der Raum in der obersten Etage besser nutzbar und das Wohnen komfortabler.

Falls das Flachdach begrünt wird, ist dafür mit Kosten von 30 bis 70 €/m² (extensiv) bzw. 60 bis 130 €/m² (intensiv) zu rechnen.

2.4 Anbau an bestehendes Haus

Der Bau eines Anbaus an ein bestehendes Haus kostet genauso viel wie der Bau eines klassischen Massivhauses. Eine Kostenersparnis ergibt sich daraus, dass kein neues Grundstück gekauft werden muss, und dass die bestehenden Hausanschlüsse in vielen Fällen auch für den Anbau ausreichen. Für einen Erweiterungsbau benötigen Sie immer eine Baubewilligung.

Der Anbau an ein bestehendes Haus kostet in der Regel etwa 2.000 €/m² Nutzfläche.

2.5 Kosten für ein Fertighaus

Die Fertigbauweise, bei der ein Haus aus werkseitig vorgefertigten Fertigteilen (meist aus Holz) auf der Baustelle zusammengesetzt wird, erfreut sich vor allem bei der jüngeren Generation immer größerer Beliebtheit. Ein wichtiger Grund dafür liegt in der überaus erfolgreichen Vermarktung seitens der Fertighausanbieter, die in den letzten Jahren die Fertigbauweise als die einzig sinnvolle Bauweise für moderne Verbraucheransprüche darstellt. Der zweite Grund liegt in den unbestreitbaren Vorzügen der Fertigbauweise. Holzbauten vermitteln ein in mancher Hinsicht angenehmeres Wohngefühl als Ziegelmassivbauten. Holzwände ohne Dampfbremsfolie „atmen“ (sind diffusionsoffen) und sind umweltfreundlich. Zudem verläuft die Montage eines Fertighauses auf der Baustelle extrem schnell und im Regelfall ohne Komplikationen. Viele Anbieter behaupten auch, dass Fertighausbau günstiger sei – eine Behauptung, der wir nicht beipflichten können. Die von den Anbietern angegebenen Preise beinhalten weder die Kosten für das Fundament noch die Hausanschlüsse (geschweige denn die Gestaltung der Außenanlage, Entwässerung usw.), denn sie werden „ab Oberkante Bodenplatte“ (ab O.B.) bzw. „ab Oberkante Kellerdecke“ bzw. (ab O.K.) gerechnet. Unterm Strich sind Fertighäuser nicht günstiger als Massivhäuser.

Ein herkömmliches Fertighaus aus werkseitig vorgefertigten, hölzernen Fertigteilen kostet bis zu 3.500 €/m² Nutzfläche (ab Oberkante Bodenplatte).

2.6 Baukosten für ein Passivhaus

Viele von uns sind sich der Bedeutung nachhaltigen Bauens bewusst sowie der Schäden, die energetisch verschwenderische Architektur an der Umwelt hinterlässt. Der Begriff Passivhaus bezeichnet keine bestimmte Bauweise, sondern einen Gebäudestandard, bei dem das Gebäude passiv geheizt wird (es bedarf keines aktiven Heizsystems, wie z. B. einer wassergeführten Zentralheizung). Dazu muss die thermische Gebäudehülle extrem gut gedämmt und wärmebrückenfrei sein. Hinzu kommen Wärmerückgewinnung der Abstrahlwärme von Bewohnern und Haushaltsgeräten, Reduzierung der Lüftungswärmeverluste mittels Wärmetauscher und Fenster mit 3-Scheiben-Wärmeschutzverglasung.

Da es sich beim Passivhaus nicht um eine Bauweise, sondern um einen Bau- bzw. Gebäudestandard handelt (sowohl Massiv- als auch Fertighäuser können diesen Standard erreichen), ist es kaum möglich, pauschale Angaben zu den Baukosten von Passivhäusern zu machen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass Passivhäuser aufgrund der baulichen Besonderheiten bei Fenstern, Lüftungsanlagen und Dämmung um 15 bis 20 % teurer als konventionelle Neubauten sind. Dafür sind die Energiekosten langfristig viel geringer.

2.7 Günstiger Hausbau?

Günstiger Hausbau gehört der Vergangenheit an. Moderne Anforderungen nach einem hochwertigen Wohnumfeld und hoher Energieeffizienz haben zur Folge, dass sich der Quadratmeterpreis kaum drücken lässt. In der Regel machen die Materialkosten etwa 60 % der Baukosten aus, der Rest entfällt auf die Arbeitskosten und die Logistik, die der Auftragnehmer für Sie erledigt. Durch das Einbringen von Muskelhypothek können Sie zwar an Arbeitskosten sparen, doch die Möglichkeiten dazu sind in der Rohbauphase ziemlich begrenzt. Anders sieht es beim Innenausbau aus, wo Sie verschiedene Arbeiten wie etwa Innenmalerei oder Parkettverlegung in Eigenleistung durchführen können. Sie können auch bei der Gestaltung der Außenanlage selber zur Schaufel greifen, die Fliesen im Outlet kaufen usw. Durch solche Maßnahmen lassen sich die Baukosten um bis zu 10 % senken. Natürlich dürfen Sie nicht vergessen, dass auch die Zeit, die Sie investiert haben, einen gewissen Wert hat.

Unterm Strich kostet ein Neubau heute mindestens 250.000 €. An diesem unteren Ende des Preisspektrums stehen jedoch kleine Häuser, bei denen alle Kostenpositionen minimiert wurden. Bungalows in Fertigbauweise werden schon für etwa 200.000 € angeboren. Dabei ist jedoch zu beachten, dass solche Häuser lediglich eine Nutzfläche von 85 bis 90 m² besitzen und der Preis ab Oberkante Bodenplatte gerechnet wird.

2.8 Wie viel kostet eine Eigenheimversicherung?

Auf die Frage nach den Kosten einer Eigenheimversicherung gibt es keine pauschale Antwort, da hier verschiedene Faktoren eine Rolle spielen (Größe und Alter des Hauses, Versicherungspaket, Versicherungssumme usw.). Deshalb raten wir Ihnen, online eine aussagekräftige Berechnung durchzuführen, um sich ein Bild von der Höhe Versicherungsprämie zu machen. Wenn Sie gut informiert sind, können Sie einfach und schnell eine Versicherung abschließen.

3. Hausbaukosten

Bis jetzt haben wir die Baukosten für unterschiedliche Haustypen behandelt. Um sich eine noch genauere Vorstellung von den Baukosten zu verschaffen, müssen Sie aber auch die im folgenden Kapitel angeführten allgemeinen Faktoren berücksichtigen.

3.1 Baukostenentwicklung in Österreich von 2022 bis Anfang der Bausaison 2024

Die Baukosten sind in den letzten Jahren in die Höhe geschossen, sehr zum Leidwesen der Bauherren. Freilich sind im Internet teilweise höchst unterschiedliche Angaben zu den Baukosten zu finden, was Bauinteressierte verwirren mag. Wenn Sie jedoch lesen, dass die Kosten für ein schlüsselfertiges Haus bei 1.500 €/m² liegen, deutet dies auf einen älteren Artikel hin. Nachdem die Baukosten im Jahr 2022 in Österreich ein Rekordniveau erreicht hatten, haben sich die Preise etwas stabilisiert. Seit Anfang der Bausaison 2024 ist wieder ein leichter Preisanstieg zu verzeichnen.

3.2 Baukostenoptimierung

Der Bau eines Hauses ist ein komplexer Vorgang, der eine gute Planung und viel Koordination erfordert. Auch bei einem gut geplanten Projekt gibt es immer wieder Überraschungen. Daher sind ein hochwertiger Ausführungsplan und umfangreiche örtliche Bauaufsicht (ÖBA) unerlässlich, um einen reibungslosen Ablauf und Kostenoptimierung sicherzustellen. Zudem werden auf diese Weise Fehler bei der Herstellung der thermischen Gebäudehülle und andere Baumängel vermieden.

Die Kostenoptimierung beginnt schon beim Grundstückskauf: Erkundigen Sie sich nach der Bodenklasse, der Höhe des Grundwasserspiegels, ob das Grundstück bereits erschlossen ist usw. Viel lässt sich auch bei der Planung machen: Am kosteneffizientesten ist ein einfacher, kubischer Baukörper aus großformatigen Rohbauelementen und vorgefertigten Fertigteilen (z. B. Innentreppe als Standard- oder Stahlbetontreppe). Auch bei statischen Berechnungen, der haustechnischen Planung und anderen Planungsleistungen ist auf Wirtschaftlichkeit zu achten. Und natürlich sind die Baustoffe mit Bedacht zu wählen: Überlegen Sie sich, welcher Estrich (Zementestrich, Anhydritestrich usw.), was für Fenster (Kunststofffenster, Holzfenster usw.) und welche anderen Elemente und Baustoffe am geeignetsten wären. In Österreich ist es populär, die Baukosten durch das Einbringen von Eigenleistung zu senken (Muskelhypothek). Überlegen Sie es sich jedoch gut, ob es sich lohnt, dafür Urlaub von der Arbeit zu nehmen.

3.3 Regionale Unterschiede bei den Baukosten

Bei den Wohnbaukosten gibt es beträchtliche regionale Unterschiede, die auch 2024 weiterhin bestehen bleiben. Sie sind auf Unterschiede bei der Kaufkraft, den Grundstückspreisen und den Landesförderungen für Wohnbau sowie andere Faktoren zurückzuführen. Traditionell gibt es in Österreich ein West-Ost-Gefälle (im Westen sind die Preise und Kosten höher). Zudem gibt es einen Unterschied zwischen dem städtischen und dem ländlichen Bereich. Besonders teuer sind die Bundes- und einige Landeshauptstädte.

3.4 Grundstückseigenschaften

Wenn man beginnt, über den Bau eines Eigenheims nachzudenken, muss man sich erstmal überlegen, wie groß das Grundstück sein muss. Dabei gilt die Faustregel, dass für ein freistehendes Haus 500 bis 800 m² (ohne Nutzgarten) und für eine Doppelhaushälfte bzw. ein Reihenhaus 200 bis 300 m² Grundfläche benötigt werden. Die späteren Hausbaukosten hängen auch von weiteren Faktoren ab, wie z. B. der Lage der Aufschließungsstraße (die Straße, über welche die Anbindung an das Kanal-, Strom-, ggf. Gas- und Wassernetz erfolgt), den Geländeeigenschaften (ebener Bauplatz oder Hanglage) oder den örtlichen Windverhältnissen (davon hängen die zu erwartenden Energiekosten ab). Die Bodenverhältnisse (Bodenklasse, Höhe des Grundwasserspiegels, ggf. Vorhandensein von Altlasten oder andere Besonderheiten des Baugrundes) sind ebenfalls ein wichtiger Kostenfaktor.

Die Grundstückspreise in Österreich sind während der Corona-Krise ebenfalls angestiegen, da sich der Wunsch nach dem Eigenheim noch zusätzlich verstärkt hat. Der wichtigste Preisfaktor ist bekanntlich die Lage, also die Attraktivität der jeweiligen Region. Am teuersten sind Grundstücke in städtischen Gebieten (besonders in den Landeshauptstädten) und Touristenzentren. Die teuersten Bundesländer sind Wien, Salzburg und Tirol. Am günstigsten sind Grundstücke in der Steiermark, in Kärnten und im Burgenland. In Niederösterreich und dem Nordburgenland ist die Nähe zu Wien ein wichtiger Preisfaktor. Am günstigsten ist die Peripherie, wie etwa der Bezirk Völkermarkt in Kärntenoder der Bezirk Güssing im Burgenland.

4. Baukosten nach Bauabschnitten

Wie aus dem oben geschriebenen hervorgeht, hängen die Baukosten von vielen verschiedenen Faktoren ab, weshalb sie von Fall zu Fall unterschiedlich sind. Wie im Kapitel 1.3 erwähnt, dient uns als Berechnungsgrundlage ein typisches österreichisches Einfamilienhaus mit 150 m² Netto-Grundfläche. Da die Baukosten zwischen 2.000 und 3.000 €/m² schwanken, nehmen wir hier den mittleren Wert von 2.500 €/m² an, also insgesamt 375.000 €.

4.1 Bauplanung

Bauplanung besteht aus mehreren Phasen, die wichtigsten sind die Entwurfsplanung (Entwurfsplan), die Genehmigungsplanung (Einreichplan) und die Ausführungsplanung (Ausführungs- bzw. Polierplan). Laut Honorarordnung für Architekten (HOA) stellt die Genehmigungsplanung für ein Bauvorhaben der Schwierigkeitsklasse 4 (normale Hochbauten), bei dem auch alle für das Bauansuchen notwendigen Unterlagen inbegriffen sind, 40 % der kompletten Planungsleistung dar, was im Regelfall etwa 2,33 % bis 4,21 % der Baukosten ausmacht. Die Ausführungsplanung macht 33 % der kompletten Planungsleistung bzw. 1,93 % bis 3,48 % der Baukosten aus.

Beim oben beschriebenen Einfamilienhaus muss man also für den Einreichplan mit Kosten von 8.737 bis 15.787 € rechnen, und für den Ausführungsplan mit Kosten von 7.237 bis 13.050 €. Die behördliche Genehmigung selbst ist nicht teuer, eine Baubewilligung für ein Einfamilienhaus kostet meistens zwischen 100 und 200 €. Eine örtliche Bauaufsicht, in der lediglich die Grundleistungen enthält, kostet ab 1.500 €. Da die Bauaufsicht das Gelingen des Bauvorhabens auf professionelle Weise absichert, ist es jedoch ratsam, sich für eine umfassende ÖBA inkl. optionaler Leistungen zu entscheiden. Eine solche umfassende, durchgängige Betreuung kostet 5.000 bis 7.000 € oder auch mehr.

4.2 Hausanschlüsse

Vor dem Hausbau sind Erschließungsgebühren und danach noch die Anschlussgebühren zu zahlen. Vor Baubeginn muss das Grundstück erschlossen werden. Die Erschließung oder Aufschließung eines Grundstücks bedeutet die Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks: die Errichtung einer Zufahrt und Anschlüsse an öffentliche Wasser-, Kanal-, Strom- und Gas- sowie Telefon- und Datenkabelnetze. Dazu gehören aber auch rechtliche Regelungen, die sich auf die Nutzbarmachung eines Grundstücks beziehen, wie etwa die Eintragung ins Grundbuch. Achtung: In den Bauordnungen der Bundesländer sind mit dem Begriff „Aufschließungskosten“ immer die Abgaben an die Gemeinde gemeint, die zweckgebunden zur Errichtung der öffentlichen Infrastruktur (Straße, Abwasserkanal, Wasserleitungen) vorgeschrieben sind, wähnend im Internet damit häufig fälschlicherweise auch die Anschlussgebühren bezeichnet werden, die für die Hausanschlüsse direkt an die Versorgungsunternehmen (Strom- und Gasanbieter, Fernwärme, Telekommunikationsunternehmen usw.) zu zahlen sind.

Die Erschließungskosten sind abhängig von der Entfernung zur öffentlichen Anschlussstelle, der Bodenbeschaffenheit und dem Grundwasserspiegel sowie der Verfügbarkeit von Förderungen für Erschließungskosten. Die Hausanschlüsse für Strom, eventuell Gas, Wasser, Kanal, Kabelanschluss, Telefon und Internet kosten meist an die 8.000 € zu (die Versorgung der Baustelle mit Baustrom und Bauwasser nicht mitgerechnet).

4.3 Baustelleneinrichtung und Baugrubenaushub

Bisher haben wir lediglich die Baunebenkosten beschrieben, nun geht es endlich ans Bauen. Die Baustelle muss zuerst eingerichtet werden. Zur Baustelleneinrichtung gehören Baustrom, Wasseranschluss, Baustellenzufahrt, Entsorgungscontainer, Baustellen-WC und Sicherungsmaßnahmen. Anschließend erfolgen die Erdarbeiten, die sich im Wesentlichen aus dem Baugrubenaushub (inkl. Baugrubensicherung) und dem Künettenaushub zusammensetzen. Die Kosten für die Erdarbeiten hängen maßgeblich von der Zugänglichkeit des Grundstücks (die Arbeit auf schwer erreichbaren Hanglagen ist anspruchsvoller und teurer) der Bodenbeschaffenheit bzw. Bodenklasse (leicht lösbarer Bodenarten, schwer lösbarer Fels usw.) und der Aushubmenge (Entsorgungskosten) ab. Beim Bau eines typischen Einfamilienhauses fallen etwa 300 m³ Aushub an. Bei Bodenklassen 4 und 5 (mittelschwer lösbare und schwer lösbare Bodenarten) kostet das Ausheben der Baugrube meist zwischen 30 und 40 €/m³. Bei Bodenklasse 7 (schwer lösbarer Fels) können die Kosten auf bis zu 100 €/m³ ansteigen. Von den 300 m³ Aushubmaterial sind etwa 50 m³ Mutterboden, der auf dem Grundstück verbleibt, um später zum Verfüllen verwendet zu werden. Die restlichen 250 m³ werden zur Deponie abtransportiert, wobei Transportkosten in Höhe von 8 bis 12 €/m³ und Entsorgungskosten in Höhe von 2 bis 3 €/m³ anfallen.

Die Baustelleneinrichtung macht meistens ca. 5 bis 10 % der Gesamtkosten aus. In unserem Fall wären das 18.750 bis 37.500 €. Das Ausheben einer Baugrube mit einem Volumen von 300 m³ (Bodenklasse 4) zum Preis von 35 €/m³ schlägt mit 10.500 € zu Buche. Nimmt man für die 250 m³ Aushubmaterial, die zur Deponie gefahren werden, Transportkosten in Höhe von 10 €/m³ und Entsorgungskosten in Höhe von 2 €/m³ an, ergeben sich daraus Kosten in Höhe von 3.000 €. Wenn Sie mit dem Aushub, dem Abtransport und der Endlagerung des ausgehobenen Materials nur eine Tiefbaufirma beauftragen, können Sie dafür auch ein günstiges Pauschalangebot erhalten.

4.4 Gründung

Die Gründung bzw. Fundamentlegung kann je nach den auf das Grundstück wirkenden Gegebenheiten und den Wünschen des Bauherrn auf unterschiedliche Weise erfolgen. Wohnhäuser werden entweder auf ein Plattenfundament (Fundamentplatte) oder auf ein Streifenfundament mit einer nicht tragenden Bodenplatte gestellt (umgangssprachlich wird auch das Plattenfundament als Bodenplatte bezeichnet). Im Falle einer Unterkellerung wird das Kellergeschoss in Kombination mit dem Fundament errichtet, wobei häufig eine Kellerwanne (z. B. Weiße Wanne) gebaut wird. Ein 20 cm dickes Plattenfundament kostet zwischen 70 und 100 €/m². Für ein spezielles Thermo-Fundament sind etwa 130 bis 150 €/m² zu veranschlagen. Ein Streifenfundament kostet etwa 180 €/m³, was bereits bei einem Haus mit 100 m² Grundfläche Kosten von rund 18.000 € bedeutet (ohne Bodenplatte). Wenn eine Tiefengründung (Pfahlgründung) erforderlich ist – dies ist bei weichen, stark organischen, wassergesättigten oder schlecht tragfähigen Böden der Fall – entstehen Kosten von 20.000 bis 40.000 €.

Bei unserem Kostenbeispiel müssen wir dieses Mal sie Brutto-Grundfläche des Hauses berücksichtigen (190 m²). Ein 20 cm dickes Plattenfundament zu 85 €/m² kostet in diesem Fall 16.150 €.

4.5 Rohbau

Beim Errichten des Rohbaus werden zuerst wichtige Bauteile wie Grundmauern, und anschließend Wände, Kamine, Geschossdecken und der Dachstuhl errichtet. Dies ist natürlich der teuerste Teil des Hausbaus. Die Kosten hängen auch davon ab, wie Zwischendecken und andere Gebäudeteile ausgeführt werden. In der Regel kostet der Rohbau zwischen 600 und 800 €/m² Brutto-Grundfläche.

Wenn wir für unser Kostenbeispiel einen Preis von 700 €/m² Brutto-Grundfläche annehmen, ergeben sich Rohbaukosten in Höhe von 133.000 €.

4.6 Fassade und Bauelemente

4.6.1 Fassade

Die Kosten für Fassadenbau hängen stark von der Fassadenart ab. Das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) kostet 140 bis 200 €/m² und vorgehängte hinterlüftete Fassaden kosten zwischen 150 und 250 €/m².

4.6.2 Fenster

Auf dem Markt gibt es sehr unterschiedliche Arten von Fenstern und Fensterbeschattung. Bei Daibau befürworten wir große Fensteröffnungen, die viel zu einem angenehmen Wohngefühl beitragen. Nicht alle Fenster müssen sich öffnen lassen: Indem Sie einige Fenster mit feststehendem Flügel einbauen, können Sie die Kosten spürbar senken. Die optimale Lösung sind Fenster mit einem Holzrahmen, der an der Außenseite mit einer Aluminiumschale verkleidet ist (Holz-Alu-Fenster) und 3-fach-Wärmeschutzverglasung. Solche Fenster sind schön, sehr langlebig und bieten hohen Wärme- und Schallschutz. Der Richtpreis liegt bei 700 €/m².

4.7 Innenausbau

4.7.1 Hauselektrik und die Wasserinstallationen

Die gesamte Hauselektrik und die Wasserinstallationen nehmen einen hohen Anteil an den Gesamtkosten ein. Die Kosten der Haustechnik sind schwer zu beziffern, da heutzutage unterschiedlichste Systeme zur Verfügung stehen. Hier seien nur einige Richtpreise angeführt: die Elektroinstallation im Neubau kostet 75 bis 120 €/m² Nutzfläche, die Wasserinstallation 75 bis 90 €/m² Nutzfläche, eine Pelletheizung inkl. Einbau 12.000 bis 22.000 € und eine Wärmepumpenheizung inkl. Einbau 20.000 bis 50.000 € (die Kosten hängen sehr stark von der Art der Wärmepumpe ab).

4.7.2 Innenputz und Estrich

Erst wenn Decken und Wände verputzt sind, erhält das Haus ein wohnliches Aussehen. Der vollständige Innenputz (Unter- und Oberputz) kostet etwa 40 bis 65 €/m². Die Kosten des Estrichs hängen stark von der Estrichart ab. Die gängigste Variante ist der Zementestrich, dessen Herstellung ungefähr 25 €/m² kostet. Im Ganzen kosten Estricharbeiten inkl. Wärme- und Trittschalldämmung zwischen 35 und 50 €/m². Beim Nassestrich müssen Sie die Trockenzeit einkalkulieren. Trockenestrich kostet zwischen 17 und 33 €/m².

4.7.3 Trennwände

Viele Nutzer unserer Plattform fragen uns, ob Trockenbauwände oder ein modernes Ziegel-Innenwand-System (z. B. mit Schallschutzziegeln) die bessere Wahl sei. Jede Variante hat ihre Vor- und Nachteile, preislich gibt es am Ende aber keinen nennenswerten Unterschied. Eine Trockenbauwand muss nur verspachtelt und gestrichen werden, während eine Ziegel-Innenwand auch verputzt werden muss. Trockenbauwände besitzen Hohlräume, in denen Installationen untergebracht werden können, Ziegelwände erfordern dagegen das Stemmen von Mauerschlitzen. Andererseits lassen sich Schalter und Steckdosen in Ziegelwänden leicht versetzen, außerdem sind solche Wände auch stabiler. Einfache Trockenbauwände kosten 40 bis 80 €/m² und eine abgehängte Trockenbaudecke kostet 50 bis 120 €/m².

4.7.4 Innentüren und Innentreppen

Innentüren und Innentreppen sind in einer Fülle von Variationen erhältlich. Sehr beliebt sind wandbündige Innentüren mit unsichtbarer Zarge. Wenn Sie sich für eine in der Wand laufende Schiebetür entscheiden, müssen Sie den Einbau einer Kassette einplanen, in welche die Schiebetür eingesetzt wird. Dies wirkt sich auf den Verlauf der Installationen aus. Standardmäßige Kunststofftüren sind mit Preisen ab etwa 250 €/Stück am günstigsten. Bei Innentreppen sind vor allem moderne Treppenarten angesagt, wie z. B. die Kragarmtreppe oder die Mittelholmtreppe (gerne auch mit Trittstufen aus Glas). Diese sind jedoch viel teurer als einfache, gerade Innentreppen aus Holz, die ab 750 € kosten.

4.7.5 Treppengeländer

Wo eine Treppe ist, braucht es natürlich auch ein Geländer. Schlichte Treppengeländer für den Innenbereich kosten zwischen 150 und 200 €/m. Edelstahlgeländer kosten ab 200 €/m und extravagante Varianten, wie z. B. Ganzglasgeländer erreichen Preise von bis zu 800 €/m.

4.7.6 Fußbodenbelag

Die Preise von Bodenbelägen erreichen bisweilen astronomische Höhen. Der gängigste Bodenbelag ist Parkettboden, der je nach Parkettart zwischen 60 und 80 €/m² kostet (Massivholzparkett). Um Kosten zu sparen, können Sie sich für Fertigparkett (Mehrschichtparkett) entscheiden, das je nach Stärke der Nutzschicht zwischen 20 und 40 €/m² kostet und dank des Klick-Systems auch keiner Verlegung durch einen professionellen Bodenleger bedarf. Keramische Wand- und Bodenfliesen für Küche und Bad kosten zwischen 50 und 90 €/m². Das Verlegen von Fliesen in Standardgröße durch einen professionellen Fliesenleger kostet etwa 35 bis 45 €/m². 

4.7.7 Malerei

Die Kosten von Malerarbeiten hängen vom vorhandenen Untergrund, der Farbart und der Anzahl der Streichgänge ab. Das Streichen von Innenwänden und Decken mit zwei Streichgängen kostet zwischen 6 und 15 €/m². Wenn vorab Risse und Unebenheiten in der Wand auszugleichen sind, fallen zusätzlich 15 und 25 €/m² an. Das Ausmalen der Wohnung gehört zwar zu den typischen Leistungen, die die Bewohner gerne selber ausführen, doch professionelle Maler wissen am besten, welche Untergründe mit welchen Farben kompatibel sind, wie grundiert werden muss, wie die räumliche Wirkung eines bestimmten Farbtons ausfallen wird usw.

4.8 Außenanlagen

Zu einem gepflegten Eigenheim gehören natürlich auch Außenanlagen wie Einfriedungen, Gartenanlagen, Fahrwege und Befestigungen. Auch hier steht eine ganze Bandbreite an Möglichkeiten zur Auswahl: Grundstückseinfriedungen aus unterschiedlichen Materialien, unterschiedlichste Pflastersteine und -platten für Gartenwege und die Einfahrt, Ziermauern, Überdachungen, Außenbeleuchtung usw. Die Gestaltung der Außenanlagen nimmt normalerweise etwa 10 % der Gesamtkosten ein. In unserem Rechenbeispiel wären das 37.500 €. Verschiedene Extras wie z. B. ein Gartenteich oder ein Pool können diesen Prozentsatz auf 15 % ansteigen lassen.

5. Häuslebauer, nur Mut!

Wir von Daibau.at haben bereits bei der Realisierung von etwa 1.000 Neubauprojekten mitgeholfen. Uns ist bewusst, dass der Bau eines Eigenheims zu den stressigsten Phasen im Leben eines Menschen zählt und eine enorme finanzielle Belastung darstellt. Kein Neubauprojekt verläuft jemals ohne Stress, Komplikationen oder Verteuerungen. Es gibt jedoch nichts Schöneres, als sich das eigene Traumhaus anzusehen, das man selbst nach den eigenen Wünschen, Bedürfnissen und Erwartungen maßgeschneidert hat. Daher ist Hausbau eine lohnenswerte Investition! Zum Schluss möchten wir Ihnen noch drei Ratschläge mit auf den Weg geben.

Erstens: Planen Sie gründlich und langfristig. Stellen Sie sich ein Zuhause vor, das sowohl heute als auch in 30 Jahren zu Ihnen passt. Schaffen Sie ein helles, luftiges, offenes, einladendes und sorgfältig geplantes Zuhause. Nehmen Sie sich Zeit für den Entwurfsplan und sparen Sie nicht bei den Architektenkosten.

Zweitens: Übertreiben Sie es nicht mit der Grundfläche. Entwerfen Sie einen großzügigen Wohnbereich und bescheidene Zimmer. Denken Sie immer daran, dass Sie mindestens 2.000 €/m² zahlen. Luxus bemisst sich nicht an einer verschwenderischen Quadratmeterzahl, sondern an einem gut durchdachten Gebäudegrundriss. Zudem sollten Sie beim Gestalten Ihres Eigenheims immer auch Kostenoptimierung im Sinn haben, z. B. bei der Garage (freistehende Garagen sind teurer als angebaute, am günstigsten sind Fertiggaragen), beim Kinderzimmer (mit 12 m² erfüllt es seinen Zweck) und beim Badezimmer (bei guter Planung sind 8 m² ausreichend).

Drittens: Sparen Sie nicht bei den Baustoffen und der Ausstattung. Die verbauten Materialien können nicht einfach ausgetauscht werden. Betrachten Sie das Haus als Investition in die Zukunft, vielleicht möchten Sie es eines Tages auch verkaufen. Investieren Sie in große Fenster, um Ausblicke und Sonnenlicht einzufangen.

Wie lässt sich eine gute Baufirma finden?

Es liegt noch ein entscheidender Schritt vor Ihnen, nämlich die Wahl einer Baufirma für Ihr Neubauprojekt. Damit Ihr Bauvorhaben ein Erfolg wird, brauchen Sie seriöse und erfahrene Auftragnehmer. Weil gute Auftragnehmer auf Monate hinaus ausgelastet sind, empfehlen wir Ihnen, rechtzeitig mit der Suche zu beginnen, am besten, sobald Sie einen fertigen Ausführungsplan und das Leistungsverzeichnis haben. Finden Sie ein Unternehmen, das die richtige Kompetenz und das richtige Interesse an Ihrem Projekt zeigt. Sparen Sie Zeit und finden Sie schnell eine Baufirma mit guten Referenzen und Interesse an Ihrem Projekt, indem Sie hier eine Anfrage abgeben.

Wenn Sie bereits einige Auftragnehmer durch Empfehlungen von Bekannten im Visier haben, überzeugen Sie sich, ob diese nicht vielleicht einen vollen Terminkalender haben und ob deren Referenzen auch Ihrem persönlichen Geschmack entsprechen. Es kommt häufig vor, dass der von einem Freund empfohlene Auftragnehmer ausgelastet ist oder einen zu hohen Preis ansetzt.

Wir wünschen Freude und Erfolg beim Bauen!

Ihr Daibau-Team