Neubau: Kosten und Verlauf des Bauverfahrens

1. Neubau: Bauplanung

Der in den letzten Jahren verzeichnete Preisanstieg bei den Baustoffen und die höhere Auslastung von Bauunternehmen haben zu größten Veränderungen in der Baubranche geführt. Eines wird sich jedoch niemals ändern: Für das Gelingen eines Bauvorhabens braucht man präzise Planung. Am Anfang der Bauplanung steht die Grundlagenermittlung, also die Besichtigung des Grundstücks durch den Bauherrn und Planer sowie eine grobe Festlegung der Beschaffenheit des Objekts (Baustil, Materialien, Größe, finanzieller Rahmen). Anschließend geht es an die Vorplanung, bei der ein Planungskonzept erarbeitet wird und erste grobe Skizzen entstehen. Zudem wird die Genehmigungsfähigkeit bei der zuständigen Behörde geprüft.

1.1 Für gute Bauplanung braucht man einen guten Architekten

Für die Bauplanung brauchen Sie einen guten Architekten, der einen Gebäudeentwurf erarbeitet und die gesamte Genehmigungs- und Ausführungsplanung übernimmt. In Zusammenarbeit mit dem Bauherrn und Fachplanern (Bauingenieur usw.) erstellt der Architekt als Erstes einen Entwurfsplan, der üblicherweise im Maßstab 1:100 angefertigt wird und oft auch mehrere 3D-Darstellungen enthält. So kann sich der Bauherr sein künftiges Zuhause besser vorstellen und Änderungswünsche klarer formulieren. Der Architekt erstellt dabei auch eine Kostenberechnung, die als Grundlage für den zukünftigen Kostenanschlag und zur Kostenkontrolle (Soll-/Ist-Vergleich) dient. Sobald der Bauherr mit allem einverstanden ist, arbeitet der Architekt den Entwurfsplan zu einem Einreichplan aus, der für die Baubewilligung benötigt wird. Der Entwurfsplan dient wiederum als Grundlage für den Ausführungsplan, der vom Polier (Baustellenleiter) für den Überblick über die Baustelle und den beauftragten Unternehmen als Grundlage für eigene Werkpläne benötigt wird.

2. Auswahl einer Baufirma für den Neubau

2.1 Die Suche nach einer Baufirma für den Neubau

Nach dem Erteilen der Baubewilligung kann es mit dem Hausbau losgehen. Bei der Suche nach Auftragnehmern haben Sie mehrere Möglichkeiten. Sie können entweder einen Generalunternehmer mit dem gesamten Hausbau beauftragen oder das Haus in Eigenregie bauen und die einzelnen Leistungen (Baugrubenaushub, Fundamente, Maurerei, Dacheindeckung usw.) verschiedenen Auftragnehmern anvertrauen. Letzteres bietet die Möglichkeit, die Baukosten durch das Einbringen von Muskelhypothek zu senken und den Bauablauf vorübergehend zu stoppen, falls sich unvorhergesehene Probleme mit der Finanzierung ergeben. Für den Hausbau in Eigenregie gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Vorschriften, doch das Bauvorhaben muss in jedem Fall zumindest von einem zugelassenen Bauführer begleitet werden.

Grundsätzlich wird davon abgeraten, das Haus selber zu bauen, weil die Suche und Koordinierung verschiedener Auftragnehmer anspruchsvoll und zeitraubend sind. Zudem ist die Ausführungsqualität schwerer sicherzustellen und es können leicht Haftungsprobleme auftreten.

2.2 Der Neubau als Ausbauhaus

Wenn Sie durch Eigenleistung Kosten sparen möchten, sollten Sie bei der Baufirma Ihrer Wahl ein Ausbauhaus in Auftrag geben. Das Ausbauhaus ist ein Fertigstellungsgrad, bei dem der Rohbau inkl. Dach, Rauchfang, Fenster und Außentüren mit Rollläden, Fassadenverkleidung sowie Strom- und Wasser/Abwasserleitungen fertiggestellt sind. Rechtlich verbindliche Vorschriften, was zu diesem Fertigstellungsgrad gehört, gibt es allerdings nicht. Der Innenausbau obliegt aber auf jeden Fall dem Bauherrn selbst. Das Ausbauhaus kann sowohl in Fertigbauweise als auch in Massivbauweise errichtet werden. Beim Ausbauhaus in Fertigbauweise sind normalerweise Innenwände und Decken bereits verputzt, während beim Ausbauhaus in Massivbauweise die Wände nicht selten roh belassen werden.

2.3 Schlüsselfertiger und bezugsfertiger Neubau

Aufgrund der Komplexität von Bauarbeiten und Vorschriften sowie des erforderlichen Zeitaufwands sind die Fertigstellungsgrade Schlüsselfertig und Bezugsfertig in den letzten Jahren sehr beliebt. Für das schlüsselfertige Haus in Massivbauweise gib es keine einheitliche Definition, weshalb die Vorstellungen der einzelnen Baufirmen diesbezüglich erheblich voneinander abweichen können. Ein schlüsselfertiges Massivhaus muss also nicht unbedingt auch bezugsfertig sein! Wenn Sie wünschen, dass Sie Ihr Massivhaus in einem Zustand übernehmen, bei dem Sie es nur noch möblieren müssen, sollten Sie den Fertigstellungsgrad Bezugsfertig vereinbaren.

Für das Schlüsselfertighaus in Fertigbauweise gilt die ÖNORM B 2310 (Österreich ist das einzige Land in Europa, das eine solche Norm hat), die den Mindestleistungsumfang vorschreibt. Ein schlüsselfertiges Fertighaus sollte demnach eine funktionsfähige Heizung sowie Installationen für Wasser, Strom und Abwasser besitzen und bewohnbar sein. Die Anschlüsse für Gas, Wasser und Strom sind jedoch nicht inbegriffenen. Und vergessen Sie nicht, dass die Preise für Fertighäuser ab der Oberkante der Bodenplatte gerechnet werden – für das Fundament sorgt die Fertighausfirma also nicht.

2.4 Muskelhypothek

Trotz der Nachteile des Bauens in Eigenregie haben Umfragen zufolge je nach Bundesland mehr als ein Drittel der Bauherren den Rohbau weitgehend selbst bzw. mithilfe von Verwandten und Freunden errichtet. Der Hauptgrund dafür ist natürlich finanzieller Natur. Durch den Wegfall des Generalunternehmerzuschlags und die Senkung der Handwerkerkosten durch das Einbringen eigener Arbeitsleistung lassen sich die Baukosten um etwa 10 % senken. Aufgrund von Kompetenzmangel (Bauherren sind im Regelfall Laien) und gesetzlichen Einschränkungen sind die Möglichkeiten, beim Errichten des Rohbaus durch die sog. Muskelhypothek zu sparen, jedoch eher gering.

3. Wie viel kostet ein Neubau?

3.1 Grundstückspreise

Die Gesamtkosten beim Bau eines Eigenheims hängen von mehreren Faktoren ab. Ganz am Anfang steht natürlich der Grundstückskauf. Die Corona-Krise hat auch in diesem Bereich die Preise nach oben getrieben, da sich der Wunsch nach dem Eigenheim bei vielen Österreicherinnen und Österreichern verstärkt hat. Der wichtigste Preisfaktor ist immer noch die Lage. Insbesondere in urbanen Regionen und Touristenzentren sind die Grundstückspreise sehr hoch, während beispielsweise in einigen ländlichen Bezirken Burgenlands, Kärntens und der Steiermark Baugrundstücke sehr günstig zu erwerben sind. Vor dem Kauf sollten Sie unbedingt prüfen, ob das Grundstück bereits erschlossen ist, oder Sie die Erschließungskosten noch zusätzlich bezahlen müssen. Prüfen Sie auch den Bebauungsplan, die Einträge im Grundbuch und ob eventuell Altlasten vorhanden sind. Zum Grundstückspreis müssen Sie noch die Kaufnebenkosten addieren, die sich auf etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises belaufen (Eintragung ins Grundbuch 1,1 % des Kaufpreises, Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises, Notar- bzw. Anwaltskosten für den Kaufvertrag 2 bis 3 % des Kaufpreises, ggf. Maklergebühr 3 % des Kaufpreises + USt. Sowie ggf. Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch 1,2 % der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung).

3.2 Hausanschlüsse

Zu den Nebenkosten, die beim Grundstückskauf anfallen, gehören auch die Anschlussgebühren für Kanal-, Wasser-, Strom- und Gasanschluss. Bei einem noch nicht erschlossenen Grundstück schlagen die an die Gemeinde zu entrichtenden Abgaben zur Errichtung der öffentlichen Infrastruktur (Straße, Abwasserkanal, Wasserleitungen) im Verbund mit den für den Anschluss bzw. die Freischaltung von Strom, Gas und Telefon an die Versorgungsunternehmen zu zahlenden Gebühren mit etwa mit 8.000 € zu Buche.

3.3 Bauplanung

Die Kosten der Bauplanung richten sich nach dem Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens. Die Planer-Honorare werden nach der HOA – Honorarleitlinie für Architekten in Österreich vergütet. Die einzelnen Teilleistungen innerhalb der Gesamtleistung sind nach folgendem Aufteilungsschlüssel zu bewerten: Vorentwurf mit 13 %, Entwurf mit 17 %, Einreichung mit 10 %, Ausführungsplanung mit 33 %, Kostenermittlungsgrundlagen mit 12 %, künstlerische Oberleitung mit 5 %, technische Oberleitung mit 5 % und geschäftliche Oberleitung mit 5 %. Daraus geht hervor, dass die Planungsleistung bis zum Erwerb der Baubewilligung 40 % und die Ausführungsplanung 33 %der kompletten Planungsleistung ausmacht. In der Praxis ist beim Bau eines herkömmlichen Einfamilienhauses mit Planungskosten von 8.000 bis 20.000 € zu rechnen. Die örtliche Bauaufsicht (ÖBA) kostet zwischen 5.000 und 7.000 € oder auch mehr. Die örtliche Bauaufsicht gliedert sich in Grundleistungen und optionale Leistungen. Da es hierbei darum geht, das Gelingen des Bauvorhabens auf professionelle Weise abzusichern (wozu auch Kostenoptimierung gehört) raten wir dazu, bei der Bauaufsicht nicht zu sparen.

3.4 Baukosten – Quadratmeterpreis

Die Baukosten für den Rohbau betragen etwa 1.200 bis 1.500 €/m². Schlüsselfertiger Hausbau kostet zwischen 2.000 und 3.000 €/m². Die Unterschiede zwischen Massiv- und Fertigbauweise sind dabei nicht sehr groß, denn durch die Corona-Krise sind die Baukosten von Massivhäusern stärker angestiegen als die Baukosten von Fertighäusern.

3.5 Außenanlagen

Zu jedem ganzheitlich konzipierten Eigenheimprojekt gehört auch die Gestaltung der Umgebung des Wohnhauses. Detaillierte Planung, Beratung und ein Entwurfsplan von einem Gartenbau-Experten kosten meist zwischen 800 und 1.000 €. Die Kosten richten sich nach dem Aufwand und den Kundenwünschen. Bei einer späteren Auftragsvergabe werden bei vielen Gartenbaubetrieben die Kosten teilweise wieder gegengerechnet.

4. Baukostenentwicklung

Als Orientierungshilfe bei der Berechnung der Baukosten (und damit der Kreditsumme) dient der Baukostenindex (BKI) und vor allem der Baupreisindex (BPI). Letzterer erfasst vierteljährlich das Preisniveau von Bauprojekten aus allen Bundesländern und gibt damit Auskunft über die Entwicklung der tatsächlichen Preise, die der Bauherr für die Bauarbeiten bezahlt. Im Jahr 2022 stieg der Baupreisindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau konstant an und erreichte Ende des Jahres wieder einen neuen Höchstwert für Österreich. Dies ist vor allem auf den Anstieg der Baustoffpreise zurückzuführen, der mit 16,0 % weitaus höher lag als der Anstieg der Lohnkosten, der nur 3,0 % erreichte. In der Folge sind die Baukosten um durchschnittlich 10,1 % gestiegen. Der stetige Anstieg der Baukosten bedeutet, dass Sie bei der Berechnung des Budgets einen höheren Sicherheitspuffer einkalkulieren sollten. Im letzten Quartal des Jahres 2022 war ein leichter Rückgang der Baustoffpreise (und auch der Immobilienpreise) zu verzeichnen. Die Auslastung der Auftragnehmer ist langsam aber konstant gestiegen, obwohl viele Neubauvorhaben zurückgestellt wurden. Für 2023 lässt sich derzeit eine Stagnation der Baustoffpreise (hohe Energiekosten) und ein Anstieg der Lohnkosten (Inflationsdruck, Fachkräftemangel) prognostizieren.

5. Neubau: Bauzeit

Abschließend möchten wir noch die Bauzeit kurz behandeln. Der Bau eines Fertighauses verläuft grundsätzlich schneller als der Bau eines Massivhauses und obendrein wird es auch zum Festpreis bestellt. Der Bau eines Fertighauses kann schrittweise, nach einzelnen Bauabschnitten und mit Unterbrechungen erfolgen, sodass auch die Baukosten nicht auf einmal bezahlt werden müssen. Dabei kommt es durchaus vor, dass sich die Bauzeit drastisch verlängert. Wenn Sie es also eilig haben und es sich finanziell leisten können, sollten Sie sich für ein Fertighaus entscheiden. Wenn Sie jedoch ein individuell geplantes Haus wünschen und ein eher knappe bemessenes Budget haben, ist ein Massivhaus die bessere Option.

Der Bau eines Ziegelmassivhauses dauert im Durchschnitt etwa anderthalb Jahre bis zum Bezug. In ein Fertighaus kann man in der Regel bereits wenige Monate nach Fertigstellung der Bodenplatte einziehen.