Grundbuch: Grundbucheintragung und Gundbuchauszug – Kosten

1. Grundlegendes zum Grundbuch

1.1 Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in das Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen eingetragen werden: Eigentum, Wohnungseigentum, Pfandrecht, Baurecht sowie verschiedene Arten von Dienstbarkeiten und Reallasten. Überdies kann im Grundbuch durch Anmerkungen (z. B. Anmerkung der Rangordnung, Konkurs, Minderjährigkeit, laufendes Versteigerungsverfahren) und Ersichtlichmachungen (Berechtigungen aus Grunddienstbarkeiten, öffentlich rechtliche Verpflichtungen etc.) auf bestimmte rechtlich erhebliche Tatsachen hingewiesen werden. Geführt wird das Grundbuch von den Bezirksgerichten.

1.2 Worin liegt die Bedeutung des Grundbuchs?

Der Sinn des Grundbuchs liegt vor allem in der Dokumentierung der Rechte und Lasten einer Immobilie. Die Bedeutung des Grundbuchs eröffnet sich durch zwei Grundsätze: Eintragungsgrundsatz und Vertrauensgrundsatz. Die oben erwähnten dinglichen Rechte können nämlich nur durch Eintragung in das Grundbuch erworben, übertragen, beschränkt oder aufgehoben werden (Vertrauensgrundsatz) und man kann grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs in Verbindung mit der Urkundensammlung vertrauen (sog. Vertrauensgrundsatz). Jede Veränderung Grundstücksrechte muss also ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie rechtskräftig wird.

1.3 Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch ist in mehrere Abschnitte unterteilt: Hauptbuch, Verzeichnis der gelöschten Eintragungen, Urkundensammlung und Hilfsverzeichnisse.

Hauptbuch

Das Hauptbuch enthält die aktuellen Grundbuchseintragungen und stellt das eigentliche Grundbuch dar. Es ist in Katastralgemeinden (KG) gegliedert und für jeden Grundbuchskörper (die Liegenschaft, auf die sich Eintragungen beziehen) besteht eine sog. Einlage, die je Katastralgemeinde mit der sogenannten Einlagezahl (EZ) eindeutig bezeichnet ist. Jede Einlage besteht aus drei Teilen bzw. Blättern: A-Blatt, B-Blatt und C-Blatt.

Das A-Blatt oder Gutsbestandsblatt gliedert sich wiederum in das A1-Blatt, in dem alle zur Liegenschaft gehörigen Grundstücke mit ihrer Grundstücksnummer angeführt sind, und das A2-Blatt, das mit dem Eigentum am Grundstück verbundene Rechte (z. B. das Recht des Zugangs zu dem Grundstück über ein Nachbargrundstück) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen enthält.

Im B-Blatt oder Eigentumsblatt ist der Eigentümer der Liegenschaft eingetragen (bei Liegenschaften mit mehreren Eigentümern ist jeweils die Größe des Anteils in Form einer Bruchzahl des Miteigentumsanteils angegeben).

Das C-Blatt oder Lastenblatt enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belastungen (z. B. Pfandrechte, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Dienstbarkeiten bzw. Servitut usw.), die sich auf die gesamte Liegenschaft oder auf bestimmte Eigentumsanteile erstrecken können.

Verzeichnis der gelöschten Eintragungen

In das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen (kurz Löschungsverzeichnis) werden gelöschte (auch nur teilweise gelöschte) sowie gegenstandslose Eintragungen aus dem Hauptbuch übertragen. Indem die von der Löschung betroffenen Eintragungen in das Löschungsverzeichnis ausgelagert werden, bleiben sie erhalten, während das Hauptbuch von den gelöschten Eintragungen freigehalten wird.

Urkundensammlung

Grundbuchseintragungen können nur auf der Grundlage von Urkunden erfolgen, weshalb jede Veränderung der Grundstücksrechte urkundlich festzuhalten ist. Die den Grundbuchseintragungen zugrundeliegenden Urkunden (z. B. Kaufvertrag beim Erwerb des Grundeigentums durch Kauf) sind in der Urkundensammlung archiviert. Diese ist jedoch nicht in der Grundstücksdatenbank gespeichert, sondern seit der elektronischen Umstellung (etwa dem Jahr 2006) im Urkundenarchiv der Justiz. Die Einsicht in die elektronisch gespeicherten Urkunden erfolgt auf gleiche Weise wie die Einsicht in das Hauptbuch.

Urkunden aus der Zeit vor der elektronischen Umstellung können nur bei dem Bezirksgericht, das die Grundbuchseintragung durchgeführt hat, eingesehen werden (oder beim Landesarchiv, falls die Urkunden schon an dieses abgegeben worden sind). Ab wann bei den einzelnen Gerichten die Urkundensammlung elektronisch geführt wird (also der Umstellungszeitpunkt), ist aus den Kundmachungen der Justiz zu ersehen.

Hilfsverzeichnisse

Das Grundbuch enthält auch drei Hilfsverzeichnisse: Das Personen- oder Namensverzeichnis (enthält für jedes Bundesland die Namen und Anschriften der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer), das Grundstücksverzeichnis (enthält für jede Katastralgemeinde die Grundstücksnummern) und das Anschriftenverzeichnis (enthält für jede Ortsgemeinde die Grundstücksanschriften). Mit diesen Hilfsverzeichnissen lassen sich Suchabfragen zu den gesuchten Liegenschaften tätigen.

Grundbuchsmappe

Neben den oben angeführten Bestandteilen des Grundbuchs gibt es noch die Grundbuchsmappe, bei der es sich eigentlich um einen Abdruck der Katastermappe handelt. Der Kataster bildet die Grundlage für das Grundbuch, da er die tatsächlichen Grundstücksverhältnisse (z. B. Lage, Fläche oder Benützungsart) ersichtlich macht und als verbindlicher Nachweis der Grenzen (soweit der Grenzkataster angelegt worden ist) dient. Die Grundbuchsmappe dient lediglich der Auffindung der Einlagezahl (EZ) über die in der Mappe gefundene Grundstücksnummer und hat keine rechtliche Bedeutung im Grundbuch.

2. Grundbucheintragung – Kosten

Es gibt vier Arten von Grundbuchseintragungen: Einverleibung bzw. Löschung, Vormerkung, Anmerkung und Ersichtlichmachung. Die zuständige Stelle für eine Grundbuchseintragung ist das jeweilige örtlich zuständige Bezirksgericht.

Der wichtigste Eintrag beim Kauf einer Liegenschaft ist die Einverleibung, denn erst, wenn Ihr Eigentumsrecht ins Grundbuch eintragen ist, gelten Sie offiziell als rechtmäßiger Eigentümer (grundbücherlicher Eigentümer) einer Liegenschaft. Die Übertragung eines Grundstücks wird im B-Blatt (Eigentumsblatt) der Einlage festgehalten, wozu entsprechende Grundbucheintragungsgebühren anfallen. Auch andere Rechte wie z. B. das Eigentumsrecht, ein Pfandrecht oder eine Dienstbarkeit (Servitut) werden einverleibt. Die Löschung eines dieser Rechte ist ebenfalls eine Einverleibung.

Die Eingabegebühr für den Antrag im Elektronischen Rechtsverkehr beträgt 47 EUR. Wenn die Antragstellung nicht auf elektronischem Wege erfolgt, ist der Preis 66 EUR. Für die Eintragung bzw. Einverleibung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts sind zusätzlich noch 1,1 % vom Kaufpreises beim Erwerb einer Liegenschaft bzw. vom Wert des Rechts zu bezahlen.

Falls Sie gleichzeitig eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie zusätzlich zur Gebühr für die Eintragung als Eigentümer auch eine Gebühr für das Eintragen des Pfandrechts bezahlen. Für die Eintragung bzw. Einverleibung zum Erwerb des Pfandrechts sind 1,2 % vom Wert des Rechts zu bezahlen. Normalerweise gilt im Grundbuch das Prinzip: Wer zuerst kommt, hat das stärkere Recht. Ein Pfandrecht, das an 1. Stelle eingetragen ist, ist für den Gläubiger besser abgesichert, als eines an 2. oder späterer Stelle. Für die Eintragung einer Rangordnung für die beabsichtige Verpfändung ist zusätzlich 1 % des Wertes zu bezahlen und für die nachträgliche Einverleibung des Pfandrechts in der angemerkten Rangordnung der beabsichtigten Verpfändung sind 0,6 % des Wertes zu bezahlen.

Vergessen Sie nicht, dass die Grundbucheintragung notariell beglaubigt werden muss, was zusätzliche Kosten verursacht. Die genauen Notarkosten hängen vom Kammertarif ab.

3. Grundbuchseinsicht und Grundbuchauszug – Kosten

Noch vor dem Kauf einer Immobilie müssen Sie prüfen, ob z. B. lebenslange Wohnrechte, Hypotheken oder andere Belastungen bestehen, damit Sie diese beim Kauf nicht unwissentlich mit übernehmen. Um dies rechtzeitig festzustellen, sollten Sie sich vor dem Kauf die bestehende Einlage für den Grundbuchskörper sorgfältig ansehen und ggf. einen Notar oder Anwalt hinzuziehen. Informationen zu den Eigentümern einer Liegenschaft sowie den damit verbundenen Rechten und Belastungen erhalten Sie aus dem Grundbuchauszug. Der Grundbuchauszug ist eine Kopie eines Abschnitts aus dem Grundbuch und enthält unter anderem eine Kopie der Einlage samt A-, B- und C-Blatt. Er wird meist digital, als beglaubigtes PDF-Dokument mit digitaler Signatur, erstellt. Weil das Grundbuch ein öffentlich einsehbares Verzeichnis ist, kann im Prinzip jeder einen Auszug daraus anfordern, ohne für Grundstücke, die man nicht selbst besitzt, eine Vollmacht oder dergleichen zu benötigen. Einen Auszug aus dem Grundbuch können Sie auf drei Wegen anfordern: entweder über das Bezirksgericht, über einen Notar oder über autorisierte Online-Dienste.

Wenn Sie das örtliche Bezirksgericht als Anlaufstelle für die Grundbuchseinsicht nutzen, können Sie Grundbuchsauszüge und Auszüge aus dessen Hilfsverzeichnissen persönlich zu den Öffnungszeiten oder schriftlich per E-Mail anfordern. Die Kosten belaufen sich auf 15 EUR. Alternativ kann ein Notar eine Abfrage des Grundbuchs für Sie vornehmen. Die Gebühren sind in diesem Fall gleich hoch wie beim Gericht.

Der schnellste und günstigste Weg, eine Grundbuchsabfrage zu stellen, ist jedoch die Online-Abfrage. Dazu gibt es eine Reihe offizieller, vom Bundesministerium autorisierter Online-Dienste wie z. B. die ÖGIZIN GmbH (Österreichische Gesellschaft für Information und Zusammenarbeit im Notariat GmbH) oder Auszug.at – Wiener Zeitung Digitale Publikationen GmbH (hier können Sie den Auszug ganz ohne Anmeldung als PDF herunterladen und bezahlen).