Baufinanzierung und Wohnbaukredit: Was sollte man vorab wissen?

1. Der Traum vom eigenen Haus

Ein eigenes Haus ist der Traum zahlreicher Österreicherinnen und Österreicher. Viele setzen ihren Wunsch auch um: Im Jahr 2021 waren mehr als 1.961.000 Hauptwohnsitze in Österreich Eigenheime. Je nach Bundesland lebt etwa die Hälfte der Bevölkerung in Eigenheimen, im Burgenland sind es sogar zwei Drittel. Die meisten Häuslebauer setzen auf die Ziegelmassivbauweise (diese behauptet sich trotz moderner Alternativen weiterhin auf dem ersten Platz) und wollen auch Eigenleistung einbringen, um die Baukosten zu senken. Österreicherinnen und Österreicher träumen also traditionell.

Steigende Mieten und niedrige Zinsen haben diesen Traum in den letzten Jahren noch anziehender gemacht. Hinzu kommt der Umstand, dass nicht wenige auch in Zukunft von Zuhause aus arbeiten werden, unabhängig von der globalen Lage – da ist es umso sinnvoller, ein gemütliches Zuhause mit einem praktischen Homeoffice zu haben. Doch damit aus dem Traum kein Alptraum wird, ist gründliche Vorbereitung erforderlich, wobei besonders viel Aufmerksamkeit auf die Finanzierung zu legen ist, schließlich ist der Bau des eigenen Zuhauses für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens.

2. Vorüberlegungen

Noch bevor Sie sich zu einem Beratungsgespräch in die Bank aufmachen, sollten Sie sich konkret überlegen, was für ein Haus Sie sich wünschen, was Sie brauchen und was Sie sich leisten können. Die Grundlage dazu bildet Ihre persönliche Situation: Wie sieht es mit der Familienplanung aus? Wie sicher ist Ihr Arbeitsplatz an Ihrem derzeitigen Wohnort? Haben Sie handwerkliche Fähigkeiten, Interesse und Zeit (und womöglich auch hilfsbereite Freunde und Verwandte), um Eigenleistung einzubringen oder trauen Sie sich sogar zu, Ihr Haus in Eigenregie zu bauen? Oder wäre ein schlüsselfertiges Haus für Sie die bessere Lösung? Soll es schnell gehen (Fertigteilhaus, Musterhaus) oder legen Sie Wert auf Individualität und wünschen sich ein an Ihre persönlichen Bedürfnisse und Sonderwünsche angepasstes Eigenheim?

Die Antworten auf diese und weitere Fragen werden Ihnen dabei helfen, die Kosten abzuschätzen und den Finanzierungsbedarf zu ermitteln. Bedenken Sie dabei, dass sich die tatsächlichen Kosten des Bauvorhabens nicht nur aus den reinen Baukosten, sondern auch aus verschiedenen anderen Kosten (Kaufpreis des Grundstücks, Grunderwerbssteuer, Planungskosten, Innenausbaukosten usw.) zusammensetzen. Bei jedem großen Projekt brauchen Sie auch eine finanzielle Reserve, die Sie gegen unerwartete Mehrkosten absichert.

3. Wohnbauförderung

Erkundigen Sie sich unbedingt auch danach, ob Sie für Ihr Wohnprojekt eine Wohnbauförderung nutzen können. Die Wohnbauförderung ist Ländersache und deshalb von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Zudem werden die Regelungen häufig geändert und das Einreichen des Förderantrags gestaltet sich in vielen Fällen aufwändig und schwierig. Lassen Sie sich davon aber nicht entmutigen, denn die Wohnbauförderung ist eine lohnenswerte und beliebte Finanzierungshilfe, dank der die benötigte Kreditsumme um einiges geringer ausfallen kann.

Grundsätzlich gibt es vier Formen der Wohnbauförderung für Neu-, Um- oder Ausbauten: einmalige Zuschüsse (keine Rückzahlung erforderlich), Zins- oder Annuitätenzuschüsse (bei der Rückzahlung eines Darlehens), Landes- oder Eigenmittelersatzdarlehen (zu günstigen Konditionen) und die Übernahme von Bürgschaften (ermöglicht ein Darlehen). Die meisten Bundesländer vergeben mittlerweile Darlehen bzw. Annuitätenzuschüsse. Es gibt auch einen Unterschied zwischen der Förderung spezifischer Baumaßnahmen und der Personenförderung.

Damit ein Projekt als förderungsfähig gilt, muss auch eine Netto-Einkommensgrenze eingehalten werden: Jedes Bundesland setzt eine Obergrenze fest und wenn die Förderung als Darlehen vergeben wird, ist zusätzlich ein Nachweis über ein gesichertes Mindesteinkommen erforderlich. Und natürlich wird in heutiger Zeit kein Bauprojekt gefördert, das nicht umweltfreundlich ist und etwa die Verwendung fossiler Brennstoffe vorsieht. Kompetente Beratung zur Wohnbauförderung erhalten Sie bei Ihrem Kreditgeber.

4. Eigenkapital: mindestens 20 %

Bis heuer waren sog. Vollfinanzierungen in Österreich besonders beliebt. Bei entsprechender Bonität konnte man einen Kredit erhalten, der die gesamten Kosten des Hausbaus abdeckte (100-Prozent-Finanzierung) oder sogar über die Kauf- oder Bausumme hinausging, um auch die Nebenkosten der Baufinanzierung abzudecken (120-Prozent-Finanzierung). Seit dem 1. August 2022 ist dies aufgrund strengerer Auflagen für Baufinanzierungen und Hauskredite nicht mehr möglich. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat nämlich eine neue Verordnung erlassen, die vorschreibt, dass neue Kreditkunden mindestens 20 % der Gesamtkosten durch Eigenkapital abdecken müssen (bisher war dies nur eine Empfehlung). Durch die gleiche Verordnung wurde auch die Laufzeit der Finanzierung auf 35 Jahre begrenzt. Darüber hinaus darf die monatliche Kreditrate höchstens 40 % des monatlichen Haushalts-Nettoeinkommens ausmachen (zuvor wandte fast ein Fünftel der Kreditnehmer für die Tilgung der Rate mehr als 40 % des Nettoeinkommens auf).

Kreditinstitute sehen es natürlich besonders gerne, wenn Sie mehr als 20 % Eigenkapital vorweisen können. Die Höhe des Eigenkapitals entscheidet über die Kreditzinsen – je mehr Eigenkapital zum Hausbau vorhanden ist, desto niedriger werden der Kreditbedarf, die Zinsbelastung und die monatliche Kreditrate ausfallen. Als Eigenkapital gilt alles, was vom Kreditnehmer für den Kauf aufgebracht werden kann. In erster Linie ist das natürlich Bargeld, aber auch Geld von einem Sparbuch oder Wertpapiere bzw. Anleihen, die kurzfristig verkauft werden könnten, zählen als Eigenkapital. Grundstücke, die sich vollständig im eigenen Besitz befinden und eine bestehende Lebensversicherung können ebenfalls als Eigenkapital angerechnet werden. Einige Kreditinstitute akzeptieren die Eigenleistung beim Hausbau und rechnen Eigenleistung wie Eigenkapital an (Stichwort „Muskelhypothek“). Bei der Evaluierung Ihres Eigenkapitals und des benötigten Kreditbedarfs sollten Sie immer daran denken, dass es nicht ratsam ist, Ihr ganzes Erspartes in die Baufinanzierung fließen zu lassen. Sorgen Sie für Rücklagen und Sicherheiten, da beim Hausbau immer auch unvorhergesehene Situationen auftreten können.

5. Was ist noch zu beachten?

Hausbauer und Verkäufer von Immobilien neigen oft dazu, die Nebenkosten zu unterschätzen oder sogar zu übersehen. Die Nebenkosten beim Hausbau beinhalten die Grunderwerbssteuer (zwischen 0,5 und 3,5 Prozent des Kaufpreises), Notargebühren (zwischen 1,0 und 3,0 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent Mehrwertsteuer) sowie die Kosten für verschiedene Gutachten (Bodengutachten usw.), Anschlüsse (Wasser, Kanal und Strom), Baustelleneinrichtung, Versicherungen und einiges mehr. Generell gilt, dass für die Baunebenkosten etwa 20 % zu den Baukosten hinzugerechnet werden müssen. Auf jeden Fall ist es ratsam, die Nebenkosten großzügig zu kalkulieren.

Die Höhe der Kreditzinsen hängt nicht nur von der Eigenkapitalquote ab. Wenn der Wert der Immobilie vom Kreditgeber hoch eingeschätzt wird, ist ein merklicher Zinsabschlag möglich. Ein wichtiger Faktor ist auch die Bonität des Kreditkunden, die durch Faktoren wie die Höhe der regelmäßigen Einkünfte, das Berufsbild bzw. den Berufsstatus, oder zu erwartende Sondereinkünfte während der Tilgungsphase bestimmt wird. Bei einer geringen Bonität wird meist ein Aufschlag beim Zins fällig, oder der Kreditantrag wird komplett abgelehnt.

Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Kreditinstitute. Absolvieren Sie Beratungsgespräche bei verschiedenen Banken und nutzen Sie die Möglichkeiten des Internets (viele Banken bieten eigene Kreditrechner an). Achten Sie aber darauf, dass Sie immer die gleichen Werte verwenden (die gleiche Laufzeit und die gleiche Kreditsumme), damit Sie nicht Äpfel mit Birnen vergleichen.