Schlüsselfertiges Bauen oder Bauen in Eigenregie?

1. Schlüsselfertiges Bauen

1.1 Was bedeutet schlüsselfertiges Bauen?

Ein Haus schlüsselfertig zu bauen bedeutet, dass Sie den Bau Ihres Hauses von Baubeginn bis zur Fertigstellung von einem einzigen Auftragnehmer (meist Generalunternehmer) ausführen lassen. Dieser plant, steuert und überwacht den Bauablauf, engagiert bei Bedarf Subunternehmer für die einzelnen Bauabschnitte und koordiniert die verschiedenen Gewerke. Er kümmert sich also um alles und übergibt das Haus „schlüsselfertig“ an den Auftraggeber bzw. Bauherrn.

Der Generalunternehmer übernimmt also die Verantwortung für den kompletten Hausbau und kann aus diesem Grund auch eine umfangreiche Garantie anbieten. Alle Bauleistungen werden von professionellen Handwerkern des Fachbetriebs ausgeführt, wenn Sie aber trotzdem auch Eigenleistungen einbringen möchten, müssen Sie dies vorab mit dem Generalunternehmer abklären.

1.2 Welche Vorteile bietet schlüsselfertiges Bauen?

Der offensichtlichste Vorteil beim Bau eines schlüsselfertigen Hauses ist natürlich die Übertragung aller Leistungen und Verantwortlichkeiten auf einen einzigen Auftragnehmer. Natürlich müssen Sie als Bauherr in den Bauprozess und die Entscheidungen einbezogen werden, doch Ihre Mitwirkung bleibt minimal. Sie können sich auch darauf verlassen, dass Ihr Projekt von Fachkräften ausgeführt wird, die Erfahrung und das nötige Know-how besitzen. Der Stress mit der Planung, der Suche nach zuverlässigen Auftragnehmern für einzelne Teilleistungen, die Koordination der Handwerkerleistungen und vieles mehr bleibt Ihnen erspart. Und weil für alles ein einziger Auftragnehmer verantwortlich ist, gibt es am Ende auch keine Haftungsprobleme.

Egal, ob der Generalunternehmer alles selber macht oder Subunternehmer engagiert – Sie können sich darauf verlassen, dass ausschließlich Fachbetriebe mit professionellen Handwerkern am Hausbau beteiligt sein werden. Dadurch wird eine qualitativ hochwertige und einwandfreie Ausführung unter Einhaltung aller geltenden Richtlinien und gesetzlichen Vorgaben garantiert. Dieses Qualitätsniveau ist beim Bauen in Eigenregie kaum zu erreichen.

1.3 Und die Nachteile?

Obwohl schlüsselfertiges Bauen viele Vorzüge bietet, hat es auch seine Nachteile. Der offensichtlichste Nachteil ist der Kostenfaktor, denn die Baukosten fallen etwas höher aus als wenn Sie Ihr Haus selber bauen, denn der Generalunternehmer verlangt für die Leistungen, die er Ihnen abnimmt, natürlich eine angemessene Bezahlung – den Generalunternehmerzuschlag. Dabei gilt es aber auch den enormen Aufwand zu berücksichtigen, den Ihnen das Bauen in Eigenregie abverlangen würde (ganz zu schweigen vom Kompetenzmangel aufseiten des Bauherrn, der in der Regel Laie ist).

2. Was gehört zum Schlüsselfertighaus?

Schlüsselfertiges Bauen bedeutet also, dass das Haus komplett von einem Unternehmer gebaut wird. Doch was genau gehört zu einem Schlüsselfertighaus? Sowohl Massivhäuser als auch Fertighäuser können schlüsselfertig gebaut werden. Allerdings ist der Begriff „schlüsselfertig“ rechtlich nicht klar definiert (für Fertighäuser gibt es zumindest die ÖNORM B 2310, die den Mindestleistungsumfang für die verschiedenen Ausbaustufen festlegt). Was genau zu einem Schlüsselfertighaus gehört, bleibt also der Auslegung der verschiedenen Baufirmen überlassen. Deshalb werden mit diesem Begriff unterschiedliche Ausbaustufen bezeichnet – von einem Rohbau, dessen Haustür mit einem Schlüssel abgeschlossen werden kann, bis zu einem Haus, das nur noch möbliert werden muss (bei Fertighäusern werden dafür auch die Begriffe „bezugsfertig“ oder „wohnkomplett“ verwendet).

Deshalb sollten Sie sich immer im Vorfeld darüber informieren, was genau die Baufirma unter dem Begriff „schlüsselfertig“ versteht.

3. Wie lange dauert der Bau eines schlüsselfertigen Massivhauses?

Wie lange der Bau eines Hauses vom Baugrubenaushub bis zum Einzug dauert, hängt maßgeblich von der Bauweise und Ihrer Entscheidung ab, wie Sie beim Hausbau vorgehen. Die Bauzeit für ein schlüsselfertiges Haus in Ziegelmassivbauweise beträgt in der Regel 10 bis 12 Monate. Unter optimalen Voraussetzungen kann der Bau eines schlüsselfertigen Ziegelmassivhauses auch schneller vonstattengehen. Um das Haus einzurichten, wird ein weiterer Monat benötigt. Viel schneller geht es beim Bau eines schlüsselfertigen Fertighauses, der normalerweise nur 5 bis 6 Monate dauert (Fertighäuser werden in unterschiedlichen Ausbaustufen angeboten, am gängigsten ist jedoch sie Ausbaustufe „schlüsselfertig“).

4. Wie viel kostet ein Schlüsselfertighaus?

Im Jahr 2022 erreichten die Baukosten in Österreich ein Rekordniveau – in allen Bundesländern ist ein Preisanstieg im zweistelligen Prozentbereich zu verzeichnen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus (Ziegelmassivhaus mit 150 m² Wohnfläche) kostet als schlüsselfertige Variante etwa 3.000 EUR/m². Dies ist etwas teurer als Hausbau in Eigenregie, da ein Generalunternehmerzuschlag zu bezahlen ist. Fertighäuser in Holzbauweise sind in der Regel etwas günstiger als Massiv-Fertighäuser. Viele sind der Meinung, dass Bauen in Eigenregie günstiger sei als schlüsselfertiges Bauen, doch das ist nicht unbedingt der Fall.

5. Vertragliche Möglichkeiten beim schlüsselfertigen Bauen

5.1 Alleinunternehmervertrag

Ein Alleinunternehmer ist jemand, der die Arbeiten am zu errichtenden Gebäude allein übernimmt. Dabei hat er die Möglichkeit, Subunternehmer zu beauftragen, wenn dies im Werkvertrag nicht ausgeschlossen wurde. Die Koordination der Unternehmen fällt jedoch in den Zuständigkeitsbereich des Bauherrn und wird normalerweise von diesem an Fachleute (Ziviltechniker, Architekten oder Baumeister) übergeben.

5.2 Generalübernehmer und Generalunternehmer

Ein Generalübernehmer übernimmt alle Bauleistungen für den Bauherrn, ohne dabei Ausführungsleistungen durch seinen eigenen Betrieb zu erbringen – alle Bauleistungen werden von Subunternehmern ausgeführt. Sein eigener Tätigkeitsbereich beschränkt sich auf Vermittlung, Koordination und Überwachung der Leistungen der Subunternehmer sowie die Übergabe des Bauprojekts.

Im Gegensatz zum Generalübernehmer verpflichtet sich ein Generalunternehmer zur Übernahme des gesamten Bauprojekts, was bedeutet, dass er in seinem Namen und auf seine Rechnung für alle Bauvorhaben der Unternehmen verantwortlich ist. Er kann einen Großteil der Bauleistungen selbst übernehmen oder Subunternehmern mit einzelnen Teilleistungen beauftragen (in diesem Fall muss er diese eigenständig koordinieren). Dadurch wird das Risiko vom Bauherrn an den Generalunternehmer abgegeben. Der Generalunternehmer haftet für alle entstandenen Mängel und Bauschäden sowie die seiner beauftragten Subunternehmer.

5.3 Totalunternehmer

Der Totalunternehmer übernimmt beim Bauvorhaben alle Bauleistungen sowie die Planung und Architekten- und Ingenieurleistungen. Er kann die Leistungen entweder selbst erbringen oder Subunternehmer für Teilleistungen beauftragen. Der Totalunternehmer haftet nicht nur für alle Schäden und Mängel (inklusive derer, die durch die Subunternehmer entstanden sind), sondern auch für die eigenen Planungsfehler und die der Subplaner.

6. Hausbau in Eigenregie

6.1 Was bedeutet Hausbau in Eigenregie?

Obwohl schlüsselfertiges Bauen stetig an Bedeutung gewinnt, entscheiden sich viele Häuslbauer in Österreich immer noch dafür, ihr neues Eigenheim selber zu bauen. Etliche Umfragen in den letzten Jahren haben ergeben, dass je nach Bundesland etwa 40 % der Häuslbauer den Rohbau weitgehend selbst bzw. mit Hilfe von Verwandten und Freunden errichtet haben. Insbesondere jüngere und auf dem Land lebende Menschen wagen sich ans Bauen in Eigenregie (idealerweise werden sie dabei von einer fachkundigen Person im Freundes- oder Verwandtenkreis unterstützt).

6.2 Vorteile des Bauens in Eigenregie

Der offensichtlichste Vorteil des Bauens in Eigenregie liegt in der Senkung der Baukosten, da Sie keinen Generalunternehmerzuschlag bezahlen müssen und viele Arbeiten von Freunden und Verwandten übernommen werden. Zudem können Sie für einzelne Teilleistungen Ihnen bekannte und überprüfte Bauunternehmen beauftragen, die möglicherweise günstiger sind als die Subunternehmer, die der Allein-, General- oder Totalunternehmer beauftragen würde.

6.3 Nachteile des Bauens in Eigenregie

Falls Sie sich dafür entschieden haben, Ihr Haus in Eigenregie zu bauen, weil Sie Kosten sparen möchten und vielleicht Erfahrung im Bauwesen haben, müssen Sie sich darauf vorbereitet sein, einen enormen Arbeits- und Zeitaufwand in das Projekt zu investieren. Wenn Sie sich mit den neuesten Entwicklungen auf dem Gebiet der Bautechnologien und -vorschriften vertraut machen möchten, bedeutet dies eine unvorstellbar große Anzahl von Bildungsstunden. Rechnet man all die Stunden auf der Baustelle dazu, stellt man schnell fest, dass ein solches Unterfangen mindestens drei Monate Vollzeitarbeit erfordert. Auf diese Weise sparen Sie etwa 5 % der Investitionskosten, verlieren aber 500 Stunden Ihrer Zeit. Daher raten wir davon ab, Ihr Haus selber zu bauen.

Bauen in Eigenregie garantiert keineswegs die gleiche Bauqualität wie schlüsselfertiges Bauen und die Gefahr von Baumängeln ist groß.

7. Gesetzliche Vorgaben zum Bauen in Eigenregie

Jeder Neubau ist genehmigungspflichtig und die Unterlagen (Einreichplan, Baubeschreibungen, Energieausweis, statische Vorbemessung usw.) für eine Baugenehmigung müssen von einer befähigten Person unterzeichnet sein. Einreichpläne dürfen von Architekten, Bau- oder Zimmermeistern und anderen befähigten Personen erstellt werden, die auch für die Richtigkeit und die Einhaltung aller Bestimmungen und Vorschriften haften.

Auf der Baustelle dürfen Bauherren mit ihren Freunden und Verwandten grundsätzlich nur jene Arbeiten ausführen, für die keine spezielle Gewerbeberechtigung, Zulassungsprüfung oder Ähnliches notwendig ist. Bewilligungspflichtige Arbeiten müssen zumindest von Profis begleitet werden. Die diesbezüglichen Vorschriften sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, so muss etwa in Wien bei allen bewilligungs- und anzeigepflichtigen Bauarbeiten (Neu-, Zu- und Umbauten, Loggienverglasungen, Fenstereinbau usw.) ein zugelassener Bauführer anwesend sein. Generell kann man sagen, dass bei abnahmepflichtigen Gewerken Eigenleistung zwar möglich ist, jedoch nur in Zusammenarbeit und Absprache mit einem zugelassenen Profi.

An dieser Stelle möchten wir Sie auch darauf hinweisen, dass Sie für Freunde und Verwandte, die freiwillig mithelfen, unbedingt eine Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen sollten.

8. Kostenersparnis beim Bauen in Eigenregie

Ein Haus selber zu bauen ist etwas günstiger als schlüsselfertiges Bauen. Im Durchschnitt sind die Gesamtkosten um etwa 10 bis 15 % niedriger. Zudem akzeptieren manche Kreditinstitute die sog. Muskelhypothek und rechnen Eigenleistung wie Eigenkapital an, sodass Sie leichter einen Baukredit bekommen.