Baugenehmigung: Bauanzeige und Baubewilligung

1. Grundlegendes zur Baubewilligung

Um mit einem Bau beginnen zu dürfen, benötigt man in den meisten Fällen eine Baubewilligung. Die Erlaubnis zu bauen wird umgangssprachlich oft auch Baugenehmigung genannt, doch dies ist ein Begriff aus Deutschland, in Österreich heißt diese Erlaubnis Baubewilligung. Für Bauvorhaben geringeren Umfangs ist eine Bauanzeige erforderlich. Ohne eine entsprechende Bewilligung kann das Land einen Baustopp verhängen und unter Umständen werden auch Gerichtsverfahren eingeleitet.

2. Bauanzeige und Baubewilligung: der Unterschied

Bauvorhaben werden in drei baurechtliche Kategorien eingeteilt, und zwar in geringfügige, anzeigepflichtige und bewilligungspflichtige Bauvorhaben. Geringfügige Bauvorhaben, wie z. B. Fenstertausch oder der Bau eines Geräteschuppens sind anzeige- und bewilligungsfrei. Größere Sanierungsmaßnahmen, Änderungen in der Raumeinteilung und Raumwidmung (Badezimmereinbau, Balkonverglasung usw.) sowie die Errichtung oder Änderung von kleineren Gebäuden (Garage, Umzäunung, Wintergarten, Carport, Terrasse usw.) sind anzeigepflichtig. Für große Bauvorhaben, wie die Errichtung eines neuen Gebäudes (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Bürogebäude oder Industriebetrieb), sowie für Zubauten und größere Umbauten an solchen Gebäuden, ist immer eine Baubewilligung erforderlich. Wenn Sie eine Bauanzeige einreichen, wird diese von der Gemeinde geprüft und entweder freigegeben oder es wird ein Bewilligungsverfahren eingeleitet.

3. Verfahrensablauf

3.1 Zuständige Stelle

Die zuständige Stelle ist die Gemeinde beziehungsweise der Magistrat. In Wien wenden Sie sich an die MA 64 (für die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen) und an die MA 37, die Baupolizei. Da genaue Verfahrensablauf ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, deshalb sollten Sie sich direkt an die zuständigen Ansprechpersonen in Ihrer Gemeinde wenden. Etliche Gemeinden unterhalten eine eigene Auskunftsstelle für alle Fragen zum Thema "Bauen".

3.2 Erforderliche Unterlagen

Meistens müssen Sie bei der zuständigen Behörde ein schriftliches Bauansuchen stellen bzw. eine Bauanzeige machen. Dem Antrag sind immer die Baupläne, eine schriftliche Baubeschreibung, der Nachweise des Grundeigentums, statische Berechnungen und der Energieausweis beizulegen. Je nach Bundesland und Art des Bauvorhabens sind noch andere Unterlagen wie z. B. ein Nachweis über Schallschutz, ein Nachweis über Erfüllung der Stellplatzverpflichtung, ein Gestaltungskonzept für den Garten oder ein Nachweis der Verfügbarkeit einer ausreichenden Wassermenge zur eventuellen Brandbekämpfung beizulegen. Insbesondere für Neubauten benötigen Sie einen sehr detaillierten Einreichplan.

3.3 Erteilung der Baubewilligung

Je nach Bundesland werden nach dem Einreichen der Unterlagen die Nachbarn informiert und die Behörde überprüft den Flächenwidmungsplan, den Bebauungsplan usw. Eventuell kommt es zu einer Bauverhandlung, bei der allen involvierten Personen und Behörden Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und Interessen gegeben wird. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird eine schriftliche Baubewilligung erteilt. Die Dauer des Baubewilligungsverfahrens hängt von der Größe und Komplexität des Bauvorhabens sowie von den Nachbarn ab. Dagegen gilt bei einem Bauanzeigeverfahren nach acht Wochen ohne Rückmeldung das Bauvorhaben offiziell als erlaubt.

3.4 Einzuhaltende Fristen

Wenn die Bewilligung erteilt ist, muss innerhalb einer festgesetzten Frist mit dem Bauvorhaben begonnen werden, weil die Baubewilligung sonst erlischt. Aber auch für die Fertigstellung des Gebäudes gibt es eine bestimmte Frist. So muss etwa in Oberösterreich mit dem Bauvorhaben innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baubewilligung begonnen werden, und das Gebäude muss innerhalb von fünf Jahren nach Beginn der Bauausführung fertiggestellt werden. In manchen Bundesländern können diese Fristen durch Anträge verlängert werden.

3.5 Baubeginnsanzeige und Fertigstellungsanzeige

In manchen Bundesländern müssen Sie den Baubeginn durch eine Baubeginnsanzeige schriftlich mitteilen. Auch der Abschluss des Bauvorhabens ist behördlich zu melden – je nach Bundesland müssen Sie um eine Benützungsbewilligung ansuchen oder eine Fertigstellungsanzeige abgeben. Im Einklang mit der geltenden Rechtslage haben Sie auch Überprüfungsbefunde vorzuzeigen (z. B. den Überprüfungsbefund der Elektrofirma, den Kanalbefund usw.).

4. Einhaltung der Vorgaben

Es ist sehr wichtig, dass das Bauvorhaben im Einklang mit der Baugenehmigung und den geltenden Bauvorschriften (konsensgemäß) ausgeführt wird. Wenn die Bauausführung von den Vorgaben im Baubescheid abweicht (wenn z. B. das Gebäude höher errichtet wird), gilt der Bau als konsensloses Bauwerk, oder umgangssprachlich „Schwarzbau“. Wenn es zu einer Anzeige kommt, folgt der behördliche Abbruchbescheid (es sei denn, der Eigentümer kann rechtzeitig eine nachträgliche Baubewilligung erwerben). Der Zweck der Fertigstellungsanzeige bzw. der Benützungsbewilligung besteht genau darin, die vorschriftsgemäße Bauausführung gegenüber der Behörde zu bestätigen.

5. Baubewilligung – Kosten

Die Kosten für das Baubewilligungsverfahren sind ebenfalls von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, hängen aber vorrangig von der Größe des Bauvorhabens ab. Beim Bau eines Einfamilienhauses müssen Sie mit Kosten von 100 bis 200 EUR rechnen.