Bewilligungsfreie, anzeigepflichtige und bewilligungspflichtige Bauvorhaben

1. Grundlegendes

Jeder Bau, der mit dem Boden verbunden ist und der zu seiner Errichtung spezifische technische Kenntnisse und Fertigkeiten erfordert, unterliegt dem Baurecht. Doch so unterschiedliche Bauvorhaben wie den Bau eines einfachen Geräteschuppens im Garten, den Anbau eines großen Wintergartens oder der Neubau eines Einfamilienhauses kann man nicht alle in einen Topf werfen. Deshalb unterscheidet das Baurecht grundsätzlich zwischen drei Kategorien: bewilligungsfreie Bauvorhaben, anzeigepflichtige Bauvorhaben und bewilligungspflichtige Bauvorhaben.

2. Baurechtliche Kategorien

2.1 Geringfügige Bauvorhaben

Einfache Bauvorhaben, für die weder eine schriftliche Anzeige noch eine Baubewilligung erforderlich ist, werden als geringfügige Bauvorhaben bezeichnet. In diese Kategorie fallen generell Bauvorhaben geringeren Umfangs (z. B. der Bau eines Geräteschuppens oder einer Kompostieranlage sowie die Installierung einer Sat-Antenne) sowie Baumaßnahmen, die der baulichen Erhaltung, Sanierung oder Verbesserung dienen (Erneuerung oder Tausch von Türen und Fenstern, Fassadensanierung, Mauertrockenlegung usw.).

2.2 Anzeigepflichtige Bauvorhaben

Für etwas größere bauliche Maßnahmen ist eine schriftliche Bauanzeige an die Gemeinde oder Bezirksbehörde zu erstatten. Solche Bauvorhaben werden als anzeigepflichtige Bauvorhaben bezeichnet. Dazu gehören größere Sanierungsmaßnahmen, Änderungen in der Raumeinteilung und Raumwidmung sowie die Errichtung oder Änderung von kleineren Gebäuden. Konkret heißt das: Badeinbau, Loggienverglasung, Errichtung oder Änderung eines Gartenhauses, einer Garage, einer Umzäunung, eines Wintergartens, eines Carports, einer Terrasse usw. Die Bauanzeige wird von der Gemeinde geprüft, worauf entweder die Freigabe des Bauvorhabens oder die Einleitung eines Bewilligungsverfahrens erfolgt. Je nach Bundesland sind der Bauanzeige die entsprechenden Unterlagen (Baupläne, Baubeschreibung, Verzeichnis der Nachbarn des Baugrundstücks usw.) beizulegen.

2.3 Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

Große Bauvorhaben, wie die Errichtung eines neuen Gebäudes (z. B. eines Einfamilienhauses, eines Mehrparteienhauses, eines Bürogebäudes oder eines Industriebetriebes), aber auch Zubauten und größere Umbauten an solchen Baulichkeiten, sind immer bewilligungspflichtig. Das bedeutet, man muss einen Antrag auf eine Baubewilligung stellen, für den man dieselben Unterlagen braucht wie für eine Bauanzeige.

3. Das Baurecht ist Ländersache

3.1 Neun verschiedene Bauordnungen

Das Baurecht ist Sache der Bundesländer, von denen jedes seine eigene Bauordnung hat. Deshalb gelten in jedem Bundesland etwas andere Vorschriften darüber, was anzeige- bzw. bewilligungsfrei und was anzeigepflichtig ist. Generell richten sich die Vorschriften in den Bauordnungen nach den im vorigen Kapitel beschriebenen Prinzipien: den Austausch eines kaputten Fensters oder den Bau eines kleinen Geräteschuppens in Ihrem Garten können Sie unbesorgt vornehmen, eine Sanierung oder das Aufstellen eines Gartenzauns muss jedoch bei der Gemeinde angezeigt werden.

3.2 Fragen Sie bei der Gemeinde nach

Um sich Gewissheit zu verschaffen, sollten Sie bei Ihrer Gemeinde nachfragen. Insbesondere dann, wenn Sie eine kleine freistehende oder angebaute Konstruktion errichten möchten, sollten Sie sich vorab bei der Gemeinde absichern. Warum das erforderlich ist, wird am Beispiel der beliebten Terrassenüberdachungen deutlich. Im Burgenland gelten Terrassenüberdachungen mit einer Fläche von bis zu 20 m² als geringfügige Bauvorhaben und in der Steiermark liegt die Grenze bei 40 m². In Kärnten sind Terrassenüberdachungen mit einer Grundfläche von bis zu 40 m² und einer Maximalhöhe von 3,50 m anzeigepflichtig, in Oberösterreich gilt die Anzeigepflicht für Überdachungen bis 35 m² (größere Konstruktionen sind bewilligungspflichtig). In Salzburg und Tirol sind Terrassenüberdachungen generell bewilligungspflichtig, während in Niederösterreich, Vorarlberg und Wien die Regeln etwas komplizierter sind. Sie sehen also, dass sich keine pauschale Aussage darüber machen lässt, ob Sie eine Genehmigung benötigen und der Gang zur Behörde ist immer lohnenswert. Bei bewilligungspflichtigen Bauvorhaben sind die Vorschriften einheitlicher: Immer wenn Sie ein Haus oder ein anderes neues Gebäude errichten, müssen Sie eine Baubewilligung beantragen.