Die Baunutzungsverordnung

Nach dem Erwerb des Grundstücks, vor allem aber während des Baus, stößt man beim Lesen der Dokumentation auf eine Reihe von verschiedenen Begriffen und Faktoren, die oftmals völlig unbekannt sind. Einige definieren den Ausnutzungsgrad und zulässigen Bebauungsgrad des Grundstücks, was entscheidend für den Grundstückskauf sein kann. Andere Anforderungen können sich auf die Größe des Bauobjekts beziehen und können so die Baukosten wie auch die Höhe des Kommunalbeitrags beeinflussen.

Der Nutzungsfaktor des Grundstücks bestimmt den Grad der Bebauung des Grundstücks Grundflächenzahl (GRZ) und Anzahl der Stockwerke des Gebäudes Geschossflächenzahl (GFZ). Die Baufläche wird durch Außenabmessungen des Gebäudes ermittelt und beinhaltet alle Vollgeschosse des Gebäudes. In der Berechnung der Auslastung sind keine sekundären Strukturen (Balkone, Loggien, Enzephalopathien, etc.) oder die Untergeschosse (Garagen, Parkhäuser, Kellerraum, etc.) enthalten, es sei denn im Keller gibt es Wohn- bzw. Nutzflächen (Wohnungen, Bürogebäude, etc.).

Niedrige freistehende Häuser haben in der Regel einen Nutzungsfaktor von etwa 0,3.

Der Bebauungsgrad ist das prozentuale Verhältnis zwischen der bebauten und unbebauten Fläche eines Baugrundes. Die Berechnung beinhaltet auch Garagen, Parkplätze und dergleichen.

Der Bebauungsgrad wird berechnet:  Bebauungsfläche / Nettofläche des Grundstücks x 100.

Die Bebauungsfläche ist die Grundrissprojektion der Außenabmessungen eines Gebäudes auf das Grundstück. Die Nettofläche des Baugrundes besteht aus der bebauenden Grundstückparzellen.

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe aller Etagen des Gebäudes.

Die Nettogrundfläche ist die Fläche zwischen den Wänden (vertikale Elemente), die den Raum begrenzen. Die wird für jeden Raum extra bestimmt und wird durch Lichtmaß des fertiggestellten Gebäudes in Bodenhöhe berechnet. Die überdachten Grundflächen, die nicht in voller Höhe oder nur teilweise mit Wänden begrenzt sind und keine Elemente, die den Raum begrenzen haben, werden durch die vertikale Projektion der Außenkante des Daches bestimmt. In die Nettogrundfläche werden auch die Elemente einbezogen, die demontiert werden können, beispielsweise Trennwände, Kanäle und Leitungen.

Die Nutzfläche ist ein Teil der Nettogrundfläche, die dem Zweck und der Nutzung des Gebäudes entspricht. Sie wird für jedes Stockwerk gesondert bestimmt.

Die Bruttovolumen des Gebäudes oder die Teile davon, die begrenzt und vollständig abgedeckt sind, ist die Summe aller Grundrissflächen und die zugehörige Höhe. Für die Höhe wird in der Regel die Entfernung vom Boden der betrachteten Etage bis zum Boden der darüber liegenden Etage genommen.

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