Parzellierung und Grenzänderung: nur mit Teilungsplan

1. Veränderungen von Grundstücksgrenzen

Parzellierungen und andere Veränderungen von Grundstücksgrenzen können aus unterschiedlichen Gründen vorgenommen werden, beispielsweise weil Teile eines Grundstückes mit einem anderen Grundstück vereinigt werden sollen, oder weil ein Grundstück in mehrere kleinere Grundstücke aufgeteilt werden soll. Doch mit der Teilung allein sind die neuen Eigentumsverhältnisse noch nicht wirksam. Das österreichische Recht schreibt vor, dass bei jeder Veränderung von Grundstücksgrenzen Urkunden zu errichten und in Kataster und Grundbuch einzutragen sind. Nur auf diese Weise werden die neuen Eigentumsverhältnisse rechtskräftig. Zuerst sind Verträge über Kauf, Schenkung oder Übergabe erforderlich und dann muss die neue Grenzsituation in einem Teilungsplan festgehalten werden. Die formalen Erfordernisse an einen Teilungsplan werden durch das Liegenschaftsteilungsgesetz und das Vermessungsgesetz geregelt. Außerdem sind bei Grenzänderungen in der Regel auch gesonderte Bewilligungen nach anderen bundes- oder landesgesetzlichen Regelungen notwendig.

2. Parzellierung und Vereinigung von Grundstücken

Bei Liegenschaften (Grundstücke mit Gebäuden), die nicht in Einzelteile in mehrere Teile getrennt werden können (z. B. Wohnungen, Garagen, Geschäftsflächen oder mehrgeschossige Gebäude), muss das ganze Objekt prozentual aufgeteilt, also parifiziert werden. Wenn jedoch eine Liegenschaft vertikal teilbar ist, sodass sich bei der Teilung die verordnungsmäßigen Mindestflächen einhalten lassen, wird eine Grundstücksteilung bzw. Grundteilung vorgenommen. Die Alternative wäre eine Eintragung der neuen Grundstücke in eigenen Grundbuchskörpern (EZ). Bei Grundstücksvereinigungen und Grundstücksteilungen werden Grundgrenzen verändert, um mehrere neue Grundstücke zu schaffen oder eine neue Gliederung der Grundstücke vorzunehmen. Wenn aus einem Grundstück mehrere Grundstücke geschaffen werden, wird von einer Parzellierung gesprochen. Wenn jedoch im Bebauungsplan die Abtretung von Grundstücksteilen an das öffentliche Gut oder die Einbeziehung von Grundstücksteilen von dem öffentlichen Gut vorgesehen ist, handelt es sich um eine Bauplatzschaffung.

3. Teilungsplan

3.1 Inhalt des Teilungsplans

Teilungspläne werden von Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen (umgangssprachlich Geometer genannt) erstellt. Beim Teilungsplan handelt es sich um eine Vermessungsurkunde, die auch eine öffentliche Urkunde ist. In diesem Plan werden einerseits die bestehenden Grundstücksgrenzen rechtswirksam dokumentiert und andererseits neue Grundgrenzen und Nutzungen ausweist. In einer Gegenüberstellung werden die Ab- und Zuschreibungen von Teil- bzw. Trennflächen zwischen den betroffenen Grundstücken dokumentiert und das neugeschaffene Grundstück (oder mehrere Grundstücke) zur Gänze behandelt und die Fläche der neuen Grundstücke wird aus Koordinaten ermittelt. So bildet ein Teilungsplan die Grundlage für eine rechtssichere Eintragung ins Grundbuch.

3.2 Grenzverhandlung

Die Festlegung der Grenzen vor Ort erfolgt in Beisein des betroffenen Eigentümers und der Eigentümer aller angrenzenden Grundstücke. Während dieser Grenzfestlegung vor Ort (Grenzverhandlung) zeigt der Ingenieurkonsulent den Eigentümern alle vorhandenen Unterlagen (alte Pläne, Katastralmappe) und erklärt ihnen den darin dokumentierten Grenzverlauf. So können die Eigentümer die bisherigen Grundstücksgrenzen einvernehmlich festlegen. Daraufhin werden die neuen Grenzen (Teilungslinien) festgelegt und mit Grenzmarken u. Ä. gekennzeichnet, was ggf. in Anwesenheit der Käufer geschieht. Der Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen sorgt dabei für die Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen.

3.3 Grundbücherliche Durchführung

Die bestehenden und neu festgelegten Grenzen werden im Anschluss an das Festpunktfeld erfasst und im Teilungsplan dokumentiert. Weil der Teilungsplan eine öffentliche Urkunde ist, gelten dafür die Regelungen der Vermessungsverordnung. Die grundbücherliche Durchführung muss vom Vermessungsamt genehmigt werden, wobei auch die neue Grundstücksnummer gestellt wird. Wenn es sich um Grenzänderungen im Bauland handelt, ist auch eine Genehmigung seitens der Gemeinde erforderlich, Grenzänderungen im Grünland oder Waldteilungen müssen dagegen von der Bezirkshauptmannschaft genehmigt werden. Erst wenn der Teilungsplan zusammen mit dem dazugehörigen Vertrag und allen erforderlichen Bewilligungen und Bescheinigungen dem Grundbuch überreicht wird, ist die Grenzänderung im Grundbuch wirksam.

3.4 Bagatellfälle

Wenn lediglich geringfügige Grenzänderungen vorgenommen werden, handelt es sich um Bagatellfälle. Das sind Grenzänderungen, bei denen die Trennstücke einen Grundwert von 2000 Euro besitzen und höchstens 5 % des Gesamtgrundkörpers darstellen. Für die Verbücherung solcher Bagatellfälle sowie fertig gestellter Weganlagen kennt das Liegenschaftsteilungsgesetz (LTG) Sonderbestimmungen zur vereinfachten grundbücherlichen Durchführung. Zweck dieser Sonderregelung ist es, geringfügige Grenzänderungen nicht unnötigerweise mit Formalitäten zu belasten. Bei einem solchen vereinfachten Verfahren wird anstatt der Errichtung eines Vertrages beim Vermessungsamt die Eigentumsübertragung protokolliert und der Plan direkt an das Grundbuch weitergeleitet (auch einzelne Bewilligungen können entfallen). Der Teilungsplan muss jedoch auch hier auf die gleiche Weise erstellt werden.

4. Wann ist ein Teilungsplan erforderlich?

Ein Teilungsplan muss erstellt werden, wenn der Verkauf eines Teils eines Grundstücks geplant ist, wenn die Parzellierung eines Grundstücks ansteht, oder wenn es Grenzen zu begradigen gibt. Aber auch, wenn zwecks Bebauung Abtretungen an das öffentliche Gut oder Einbeziehungen davon durchgeführt werden müssen, ist ein solcher Plan erforderlich. Generell sind Teilungspläne immer dann notwendig, wenn Grundstücke oder Teile davon zu einem Grundbuchkörper zu- oder abgeschrieben werden.